Acquérir une propriété à Monaco est un choix patrimonial d'exception sur un marché convoité. La Principauté offre un cadre juridique transparent, une sécurité juridique remarquable et un environnement fiscal sans équivalent à l'échelle internationale. Pour autant, acheter à Monaco suppose de connaître les bonnes pratiques en vigueur. Nous allons les expliquer dans ce guide.
Pour synthétiser l'ensemble de ce guide, voici les dix étapes d'une acquisition immobilière en Principauté
Le marché immobilier de Monaco repose sur une équation entre une demande mondiale soutenue face à une offre limitée. Enclavée entre la mer Méditerranée et les contreforts alpins, La Principauté ne peut accroître son territoire qu'en gagnant du terrain sur la mer comme l'illustre le projet Mareterra livré à l'automne 2024.
Résultat : les prix progressent sans interruption depuis plus d'une décennie. En 2024, le prix moyen du mètre carré dans l'ancien a atteint un record de 51 967 €, en hausse de 44% sur dix ans, selon l'IMSEE. En 2025 ce prix moyen s'établit à 57 569 €/m², deuxième niveau le plus élevé jamais enregistré.
Derrière la moyenne globale, la réalité est contrastée selon les secteurs. Voici comment se découpe le marché :
Le choix du quartier à Monaco détermine la valeur actuelle du bien mais aussi sa liquidité future et son potentiel de revente.
Le marché monégasque évolue vers des résidences de plus grande surface, un signe que la Principauté attire autant des familles cherchant une résidence principale que des investisseurs. En 2025, plus de huit logements neufs vendus sur dix comptent au moins quatre pièces. Les prix reflètent ce positionnement ultra-premium : le prix moyen d'un bien neuf dépasse pour la première fois 40,8 millions d'euros, avec une médiane à 21,2 millions.
Les studios existent bien sur le marché de l'occasion. 96 ont été revendus en 2025. Ils restent rares dans les programmes neufs (moins de 7% des ventes). Leur prix moyen a franchi le seuil des 2 millions d'euros cette année en 2026 en hausse de 5,5% en un an.
Acheter un bien neuf à Monaco ou en cours de construction (ce qu'on appelle une VEFA : Vente en l'État Futur d'Achèvement) coûte moins cher en frais administratifs : 2,5% du prix d'achat contre 6,25% pour un bien déjà existant. Un écart significatif à prendre en compte dans votre budget.
À Monaco, le marché immobilier présente une particularité organisationnelle qui surprend souvent les acquéreurs non initiés : la quasi-totalité des agences partagent leur base de données de biens disponibles. Cela signifie qu'en mandatant une seule agence de confiance vous accédez à l'ensemble du parc disponible, qu'il soit diffusé publiquement ou commercialisé de manière confidentielle en off-market. C’est un avantage réel : vous avez un interlocuteur unique avec une vision globale du marché, capable d'organiser les visites et de vous accompagner à chaque étape des négociations.
Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur et sont fixés par la Chambre Immobilière Monégasque à 3% hors taxe du prix de vente, (soit 3,6% TVA incluse). Il est donc dans votre intérêt de sélectionner une agence reconnue dotée d'un réseau solide et d'une vraie connaissance des spécificités juridiques locales.
Monaco propose plusieurs façons d'acheter un bien et leurs implications fiscales sont différentes. Voici les quatres options :
Ce choix doit être arrêté avant toute offre et discuté avec un conseiller patrimonial expérimenté sur le marché monégasque. Ce n'est pas une décision à improviser.
L'une des différences entre le droit monégasque et le droit français réside dans le caractère irrévocable de l'offre d'achat une fois qu'elle est contre-signée par le vendeur. Contrairement à la France où un délai légal de rétractation de dix jours protège l'acquéreur après signature du compromis, Monaco ne prévoit pas un tel mécanisme hors conditions suspensives expressément stipulées dans l'offre. Dès lors que l'offre est acceptée et contre-signée par les deux parties, elle devient juridiquement contraignante pour l'acheteur comme pour le vendeur.
Si l'acheteur se retire après acceptation, il perd son dépôt de garantie de 10% du prix. Symétriquement, si le vendeur se rétracte, il est tenu de restituer le double des arrhes versées.
Vous devez être décidé avant de signer, et vous assurer que les conditions suspensives (obtention d'un financement, réalisation de travaux…) soient rédigées dans l'offre dès le départ.
Pour être valide et opposable, l'offre d'achat écrite doit comporter un certain nombre d'éléments précis. Elle doit inclure une description détaillée du bien, la proposition de prix et sa durée de validité, l'identité complète de l'acquéreur accompagnée d'un justificatif de domicile, ainsi que l'indication des frais de notaire et de la commission d'agence. L'offre doit également mentionner le nom du notaire choisi par les parties, car son identification dès ce stade est une obligation monégasque.
L'acheteur signe cette offre en présence de l'agence, qui la remet ensuite au propriétaire pour acceptation. Une fois approuvée par le vendeur, un chèque d'acompte est adressé au notaire (ou un virement bancaire effectué dans les 48 heures) pour un montant de 10% du prix offert. Ce dépôt est conservé par le notaire jusqu'à la finalisation de la transaction.
Le marché monégasque est un marché de vendeurs, où la tension entre offre et demande rend les marges de négociation plus étroites que sur la plupart des autres marchés. Cela ne signifie pas pour autant qu'une négociation est impossible mais elle doit être conduite avec discernement.
Les biens qui se sont longtemps maintenus en offre sans trouver preneur présentent davantage d'espace de discussion. À l'inverse, les biens rares ou en première mise en marché suscitent parfois plusieurs offres simultanées.
Votre agent immobilier est ici votre meilleur allié. Sa connaissance des transactions dans le même immeuble ou le même quartier, son accès aux données de l'Observatoire de l'immobilier de l'IMSEE et ses relations avec les autres professionnels du marché lui permettent de formuler une offre crédible et de l'argumenter auprès du vendeur.
À Monaco, trois études notariales seulement sont habilitées à intervenir dans les transactions immobilières. Les notaires y sont nommés par décret princier et agissent au nom de l'État.
En 2026, ces trois études sont :
Cette organisation très concentrée garantit une sécurité juridique maximale. Le choix du notaire est arrêté d'un commun accord entre les parties au moment de l'offre. Sa présence est obligatoire à chaque étape de la transaction.
Dès réception du dépôt de garantie, le notaire engage une série de vérifications. Il contrôle l'identité des parties, la validité des titres de propriété, l'historique de propriété du bien, et vérifie qu'aucune hypothèque ou charge non divulguée ne grève le bien.
Il vérifie également l'existence éventuelle d'un droit de préemption. Certaines propriétés monégasques sont soumises à des réglementations qui donnent à un tiers un droit prioritaire d'acquisition. Si c'est le cas, un délai supplémentaire est nécessaire pour purger ce droit. Cela peut rallonger la transaction de quelques semaines.
Cette phase de diligence prend en moyenne deux à quatre semaines pour les transactions standards, et jusqu'à un mois dans les cas plus complexes. Elle permet de protéger l’acheteur et le vendeur contre tout vice caché administratif ou juridique.
La finalisation de la transaction se passe lors d'un rendez-vous organisé par le notaire, en présence de l'acquéreur, du vendeur et d'un représentant de l'agence. C'est à ce moment que vous versez au notaire le solde du prix de vente, les frais de notaire et les honoraires d'agence (par virement bancaire).
L'acte authentique, revêtu du sceau et de la signature du notaire, a la même valeur qu'une décision judiciaire définitive. Il est exécutoire et inattaquable dès sa signature ce qui garantit une sécurité absolue pour les deux parties. C'est à ce seul instant que le transfert légal de propriété est accompli et que l'acquéreur reçoit son titre de propriété ainsi que les clés du bien.
Dans les cas où aucune condition suspensive n'est prévue, il est possible de passer directement à la signature de l'acte de vente sans passer par un compromis intermédiaire.
Pour les acquéreurs qui ne souhaitent pas mobiliser l'intégralité de leurs liquidités, le financement hypothécaire est la voie la plus courante. Les banques privées monégasques proposent des solutions sur mesure pour les transactions de grande envergure.
Voici ce que vous devez savoir :
Trois grandes formules de financement coexistent sur le marché monégasque.
Le prêt à taux fixe : vos mensualités ne changent pas sur toute la durée du remboursement. Idéal si vous voulez une visibilité totale sur vos charges.
Le prêt à taux variable : indexé sur l'Euribor, il peut présenter des conditions initiales plus attractives. Mais il vous expose aux fluctuations des marchés. Une clause de taux capé (limité à ± 1 ou 2%) permet de sécuriser votre exposition.
Le prêt à taux mixte : fixe durant les 7 à 10 premières années, puis variable capé ensuite. Un bon équilibre pour les projets à moyen terme.
Les acquéreurs non-résidents à Monaco qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas ouvrir un compte bancaire à Monaco disposent de deux alternatives.
Un prêt hypothécaire souscrit en France, nanti sur un bien français existant peut permettre de libérer des liquidités pour financer une acquisition à Monaco jusqu'à 70% de la valeur du bien nanti. Cette approche convient aux Français disposant d'un patrimoine immobilier préexistant.
Prisé des clientèles fortunées, le crédit Lombard garantit par le nantissement d'un portefeuille de titres (actions, obligations, fonds d'investissement). Cette solution permet de conserver son portefeuille investi tout en mobilisant des fonds pour l'acquisition.
Quelle que soit la solution retenue, la banque dispose d'un délai moyen de deux à trois semaines pour examiner le dossier et rendre une décision, puis de trente jours pour émettre une offre conditionnelle. Une période de réflexion de dix jours s'applique ensuite avant acceptation définitive.
À Monaco, les frais d'acquisition varient selon qui vous êtes et comment vous achetez. Une personne physique, une société monégasque, une structure offshore ou un marchand de biens ne seront pas soumis aux mêmes taux et l'écart peut être considérable.
Sur un achat en nom propre, comptez environ 10% de frais supplémentaires sur le prix d'achat (frais de notaire, droits d'enregistrement et honoraires d'agence compris). Ce montant est d’environ 6% pour un bien neuf ou en VEFA. selon le montant de la transaction cela peut représenter une différence de plusieurs dizaines voir centaines de milliers d'euros.
La transaction immobilière à Monaco se distingue par sa rapidité relative comparée aux marchés voisins (pour peu que l'acquéreur soit bien préparé !). Une fois l'offre acceptée et le dépôt de garantie versé au notaire, la phase de vérifications réglementaires s'engage.
Pour une transaction sans droit de préemption, le délai entre l'acceptation de l'offre et la signature de l'acte authentique est de deux à trois semaines. Lorsqu'un droit de préemption doit être purgé, ce délai s'allonge à un mois environ. Si l'acquéreur a recours à un financement bancaire, il faut ajouter le temps de traitement du dossier de crédit. Dans ce cas, comptez deux à six semaines selon la banque et la complétude du dossier ce qui porte le délai total à deux à trois mois.
Bien que l'offre à Monaco soit contraignante dès son acceptation, il est possible d'y insérer des conditions suspensives : il s’agit de clauses qui vous protègent si un événement précis se produit.
La plus courante est la condition suspensive d'obtention d'un financement bancaire. Si votre prêt est refusé dans les délais convenus, l'offre devient caduque et votre dépôt vous est restitué. D'autres conditions peuvent porter sur la réalisation de travaux préalables, la levée d'une servitude ou la confirmation d'un état hypothécaire.
Ces clauses doivent être rédigées avec attention dès l'offre d'achat, idéalement sous le contrôle du notaire désigné. Ne mentionnez que des conditions réalistes et vérifiables. Une condition trop vague peut fragiliser la transaction ou engager votre responsabilité en cas de contestation.
Quelques jours avant la signature, le notaire vous adresse un relevé de compte détaillé précisant le montant exact du solde à verser - déduction faite du dépôt de garantie déjà consigné. Ce solde (prix restant + frais de notaire + droits d'enregistrement + honoraires d'agence) doit être disponible sur le compte séquestre du notaire au plus tard le jour de la signature, via virement bancaire. Toute défaillance peut entraîner le report ou l'annulation de la transaction.
Le jour de la signature, après lecture et paraphe de chaque page de l'acte, les clés du bien vous sont remises. Vous devenez propriétaire à la date exacte mentionnée dans l'acte. La présence physique des deux parties est requise ou leur représentation par procuration authentique établie devant notaire.
Une idée reçue est qu’acheter un bien à Monaco n'ouvre pas de droit automatique à la résidence. Ce sont deux démarches distinctes.
Tout étranger souhaitant s'établir en Principauté pour plus de trois mois par an doit obtenir une carte de séjour auprès de la Direction de la Sûreté Publique. Pour l'obtenir, plusieurs conditions s'appliquent simultanément :
Posséder un bien facilite la démarche de résidence monégasque mais ne remplace pas les autres exigences.
Côté formalités d'entrée, les ressortissants de l'Union européenne et de l'EEE bénéficient d'une procédure simplifiée. Les ressortissants d'États tiers doivent préalablement obtenir un visa d'établissement de type D auprès des autorités françaises.
Sur le plan financier, les autorités monégasques veulent s'assurer que vous pouvez subvenir à vos besoins sans recours à l'aide sociale. En pratique, cela se traduit par :
Trois types de cartes de séjour existent selon votre ancienneté de résidence :
| Type de carte | Durée de validité | Condition d'accès |
|---|---|---|
| Carte temporaire | 1 an (renouvelable 2 fois) | Dès l'installation |
| Carte ordinaire | 3 ans | Après 3 ans de résidence continue |
| Carte privilégiée | 10 ans | Après 10 ans de résidence |
À noter : le logement doit correspondre aux besoins réels du foyer. Une famille de quatre personnes ne peut pas justifier sa résidence avec un studio, quels que soient ses revenus.
Obtenir la carte de séjour n'est que la première étape. Pour la conserver, vous devez résider effectivement à Monaco au moins six mois par an.
Les autorités monégasques sont attentives sur ce point. Les contrôles peuvent porter sur des indicateurs objectifs : consommation électrique auprès de la SMEG, relevés bancaires monégasques, achats par carte en Principauté. Une résidence purement formelle (sans séjour effectif) expose au non-renouvellement de la carte.
C'est cohérent avec les avantages fiscaux attachés à la résidence monégasque. Pas d'impôt sur le revenu (pour les non-ressortissants français), pas d'impôt sur la fortune, pas d'impôt sur les plus-values privées. Ces avantages ne s'appliquent qu'aux résidents ayant satisfait à leurs obligations de présence .
À Monaco, certains appartements sont soumis à des règles qui limitent ce que vous pouvez en faire une fois propriétaire. Par exemple, vous empêcher de l'occuper librement ou d'en fixer le loyer comme vous le souhaitez. Ces biens sont désignés comme “appartements sous loi”. Avant de formuler une offre, demandez à votre agent et à votre notaire si le bien est concerné, et ce que cela change pour votre projet.
Certains immeubles à Monaco sont soumis à un droit de préemption, exercé par l'État monégasque ou par certains tiers désignés dans le règlement de copropriété. Cela signifie que la transaction ne peut être finalisée qu'après l'expiration d'un délai légal pendant lequel le bénéficiaire peut décider d'acquérir le bien aux mêmes conditions que votre offre. Ce délai, qui peut atteindre un mois, doit être intégré dans votre planning d'acquisition.
Autre point à ne pas négliger : si le bien est occupé par un locataire, celui-ci ne dispose pas d'un droit de préemption, sauf si ce droit a été expressément prévu dans son bail. En dehors de cet accord contractuel, vous devrez attendre l'échéance du contrat de location avant d’en disposer librement.
Ce site est protégé par reCAPTCHA et les règles de confidentialité et les conditions d'utilisation de Google s'appliquent.
