Mareterra c'est six hectares de terre gagnés sur la Méditerranée inaugurés fin 2024. Le quartier ne compte que 120 appartements et 10 villas. Derrière le prestige, c’est aussi un investissement stratégique rare dans l'un des marchés immobiliers les plus stables et les plus chers de la planète. Ce guide a été conçu pour vous donner les clés de ce projet hors norme : ce qu’il faut savoir sur les différentes résidences et comment concrétiser une acquisition dans ce nouveau joyau monégasque.
Mareterra, aussi appelé Anse du Portier, a été lancé en 2013 à l'initiative du Prince Albert II. Le chantier a duré une décennie. Le quartier s'étend entre le Grimaldi Forum et le tunnel du Grand Prix de Formule 1, dans le prolongement direct du littoral. C'est la première fois depuis les années 1960 que Monaco crée un nouveau morceau de ville à cette échelle. Le quartier représente une augmentation de 3% de la superficie totale de la Principauté.
Mareterra a été confié à des architectes de renommée mondiale. Renzo Piano Building Workshop a conçu la résidence Le Renzo. Le cabinet Valode & Pistre a assuré la cohérence architecturale de l'ensemble. Le paysagiste Michel Desvigne a pensé les espaces verts et la promenade côtière. Chaque résidence est une œuvre singulière. Les appartements disposent de vastes terrasses et de volumes pensés pour la vue sur mer. Cette qualité de conception est un facteur de valeur durable. Les biens signés par ces architectes ne se déprécient pas.
Mareterra intègre des équipements environnementaux qui n'existent nulle part ailleurs à Monaco. Le quartier est équipé de 9 000 m² de panneaux solaires, d'un système de thalasso-thermie pour le chauffage et la climatisation, et de 200 bornes de recharge pour véhicules électriques. L'irrigation des espaces verts est pilotée par capteurs d'humidité et de pluviométrie. Plus de 800 arbres ont été plantés, dont une pinède d'un hectare. Ces dispositifs couvrent plus de 40 % des besoins énergétiques du quartier.
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La livraison de Mareterra a bouleversé les statistiques du marché. Selon l'Observatoire de l'Immobilier 2025 de l'IMSEE, le prix moyen d'une vente neuve à Monaco a atteint 40,8 millions d'euros en 2025 soit une progression de 11,9% en un an. C'est un niveau jamais observé depuis la création de cet indicateur. Le prix médian s'établit à 21,2 millions d'euros : une vente sur deux dépasse ce seuil. Ces chiffres reflètent le standing des biens livrés à Mareterra.
Mareterra est rattaché administrativement au quartier du Larvotto. Les prix de ce secteur reflètent donc la valeur des programmes récents qui y ont été livrés. D'après l'Observatoire de l'Immobilier 2025 de l'IMSEE, le prix au mètre carré du Larvotto a franchi pour la première fois le seuil des 70 000€, atteignant 71 167€ en 2025. Pour les logements construits depuis 2020, c'est-à-dire ceux de Mareterra, ce prix atteint 71 241€ le mètre carré. C'est le niveau le plus élevé de toute la Principauté, devant Monte-Carlo (60 526€) ou La Condamine (59 523 €) sur la même période de construction. À lire aussi : l’évolution du prix au mètre carré à Monaco.
Les biens livrés à Mareterra en 2024 ont rapidement été revendus. Le Larvotto a enregistré 13 reventes en 2025 pour un montant total de 851,9 millions d'euros, selon l'Observatoire de l'Immobilier 2025. C'est près de cinq fois plus qu'en 2024. Ce chiffre est également deux fois supérieur à la moyenne enregistrée sur les dix dernières années dans ce quartier. La liquidité d'un marché aussi restreint est un indicateur fort. Même à des prix inédits les biens de Mareterra trouvent acquéreurs sur le marché secondaire.
Mareterra est composé de quatre programmes distincts.
Au total, le quartier compte 120 appartements et 10 villas. Tous disposent de finitions luxueuses et pour la majorité d'une vue directe sur la Méditerranée.
Le marché immobilier monégasque fonctionne en grande partie hors des portails classiques. Une part des biens disponibles ne fait jamais l'objet d'annonces publiques. Les transactions se concluent entre professionnels dans des délais courts. Pour accéder à l'offre réelle à Mareterra, il est indispensable de travailler avec une agence membre de la Chambre Immobilière Monégasque. Ces professionnels disposent d'accès directs aux programmes neufs et aux biens off-market. Vous pouvez également consulter les appartements à la vente à Monaco pour avoir une première vision du marché disponible.
Avant toute démarche, il faut définir la nature du projet : résidence principale, résidence secondaire ou investissement patrimonial. Cette réponse oriente le choix de la typologie du bien et le montage juridique retenu : achat en nom propre, via une SCI ou une holding. Si vous envisagez un achat via une société, notre guide acheter un bien immobilier à Monaco via une société détaille les conditions et les implications de chaque structure.
Le recours à une agence immobilière monégasque est le point de départ obligatoire. Elle donne accès aux biens non publiés et accompagne chaque étape de la négociation. Un notaire monégasque doit être désigné dès les premières discussions sérieuses. Il est le garant juridique de toute la transaction
Une fois le bien identifié, l'acheteur formule une offre écrite mentionnant le prix, les éventuelles conditions suspensives et une preuve de disponibilité des fonds. Cette offre engage juridiquement les deux parties dès son acceptation. Vient ensuite la signature d'un compromis de vente chez le notaire, accompagnée du versement d'un dépôt de garantie de 5 à 10% du prix. Ce dépôt est placé en séquestre jusqu'à la signature de l'acte définitif. À Monaco, il faut tenir compte du droit de préemption de l'État, qui peut décaler la signature finale d'un mois. Découvrez notre guide pratique sur l’achat immobilier à Monaco.
La période entre le compromis et la signature définitive dure en moyenne deux à trois mois. Durant cette phase le notaire vérifie l'absence de servitudes, contrôle l'origine des fonds et s'assure que toutes les autorisations légales sont en règle. L'acheteur finalise son plan de financement si nécessaire. Les banques privées de la Principauté proposent des prêts hypothécaires adaptés aux transactions de ce niveau. La signature de l'acte authentique transfère officiellement la propriété puis l'acheteur reçoit les clés.
Monaco dispose de l'une des contraintes foncières les plus absolues au monde. La Principauté couvre deux kilomètres carrés. Il n'existe aucune réserve foncière significative disponible hors extension maritime. Mareterra est à ce titre, une situation unique : un quartier entièrement neuf qui ne se reproduira pas à cette échelle avant de nombreuses années. Cette rareté est permanente, c'est ce qui explique la trajectoire des prix sur le long terme. Selon l'Observatoire de l'Immobilier 2025 de l'IMSEE, le prix au mètre carré à Monaco a progressé de 42% en dix ans, passant de 40 599€ en 2016 à 57 569€ en 2025.
Mareterra ne se résume pas à ses résidences : le quartier dispose d'une marina de 15 anneaux, d'une promenade piétonne reliant le Grimaldi Forum à la plage du Larvotto, de boutiques de luxe, de restaurants gastronomiques et d'un parc paysager d'un hectare. Cette infrastructure crée une centralité nouvelle dans la Principauté. Elle renforce la désirabilité des biens situés à l'intérieur du quartier et dans les secteurs adjacents. Pour un acheteur résident, cela se traduit par une qualité de vie quotidienne sans égale. Pour un investisseur cela garantit une demande locative soutenue, notamment lors des grands événements que Monaco accueille chaque année.
Acheter un bien neuf à Mareterra ouvre droit à un régime fiscal allégé dès la signature. Les frais d'acte s'élèvent à 2,5% du prix d'acquisition, contre environ 6,25% pour un bien ancien à Monaco. Sur une transaction à 20 millions d'euros, l'économie dépasse 700 000 euros. C'est l'un des avantages concrets et immédiats du statut neuf. Pour aller plus loin sur la fiscalité résidentielle monégasque, consultez notre guide dédié.
Le quartier est livré depuis fin 2024. Quelques biens en première cession circulent encore via les agences membres de la Chambre Immobilière Monégasque, principalement en off-market. Les opportunités se font rares et les délais de décision sont courts.
Oui. La demande locative à Monaco est structurellement supérieure à l'offre. Les grands événements annuels (Grand Prix, MIPIM, Monte-Carlo Rolex Masters) génèrent une demande locative de courte durée à des niveaux de loyers élevés. La promenade, la marina et les commerces du quartier renforcent son attractivité résidentielle toute l'année.
Pas entièrement. En vertu de la convention bilatérale franco-monégasque de 1963, les ressortissants français résidant à Monaco restent soumis à l'impôt sur le revenu français. Il est indispensable de consulter un conseiller fiscal spécialisé avant de s'engager.
À cette échelle, oui. Aucun projet d'extension maritime comparable n'est prévu à court terme. Les prochaines livraisons à Monaco concernent des résidences de taille plus modeste dans les quartiers existants.
Les biens disponibles se visitent sur rendez-vous, exclusivement via les agences mandatées. Il n'existe pas de programme de visites ouvertes au public. Un premier contact avec une agence membre de la Chambre Immobilière Monégasque est le seul point d'entrée.
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