Vous envisagez d'acheter à Monaco, ou vous cherchez à comprendre comment fonctionne ce marché ? Vous êtes au bon endroit. En 2025, le prix moyen au mètre carré dépasse 57 500 € selon les données officielles de l'IMSEE, ce qui fait de la Principauté le marché immobilier le plus cher au monde. Mais ce chiffre seul ne suffit pas à comprendre la réalité du terrain. Selon le quartier, le type de bien et le segment de marché, les prix varient du simple au triple. Ce guide détaille ces données, ce qui les explique, et ce qu'elles impliquent pour un acheteur.
La Principauté s'étend sur 2,02 km². C'est l'un des États les plus petits et les plus denses au monde. Au 31 décembre 2025, Monaco compte 1 473 bâtiments pour une surface utile totale de 3,4 millions de mètres carrés, dont 60,2 % sont consacrés au logement. Le territoire ne peut quasiment pas s'étendre. Des projets de remblaiement en mer, comme Mareterra permettent de gagner quelques hectares, mais ces extensions restent limitées face à une demande qui ne faiblit pas. Chaque nouvelle livraison de logements a donc un impact direct sur les prix du quartier concerné.
Les acheteurs actifs sur le marché monégasque sont majoritairement des Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI), des familles fortunées et des entrepreneurs internationaux. Ils sont attirés par plusieurs caractéristiques propres à Monaco : l'absence d'impôt sur le revenu pour les résidents, un dispositif de sécurité publique parmi les plus denses d'Europe avec plus de 1 300 caméras de vidéoprotection, une stabilité politique et juridique durable, et un cadre de vie de prestige.
Ce profil d'acheteur explique pourquoi le marché monégasque ne réagit pas aux mêmes signaux que les autres marchés. Lors des crises financières ou sanitaires qui ont entraîné des corrections importantes ailleurs, Monaco n'a pas connu de baisse des prix.
À Monaco, le terme vente désigne la première cession d'un bien immobilier neuf ou achevé depuis moins de cinq ans. Le volume de ventes fluctue donc chaque année en fonction des chantiers en cours et des livraisons programmées. C'est le segment le plus volatil, et le plus élevé en termes de prix. L'évolution du prix moyen d'une vente sur cinq ans illustre cette réalité :
| Année | Nombre de ventes | Prix moyen |
|---|---|---|
| 2021 | 23 | 10,2 M€ |
| 2022 | 88 | 13,5 M€ |
| 2023 | 28 | 37,2 M€ |
| 2024 | 101 | 36,4 M€ |
| 2025 | 64 | 40,8 M€ |
Source : Observatoire de l'Immobilier 2025 - IMSEE
En 2025, le prix moyen d'une vente dépasse 40 millions d'euros pour la première fois. Cinq transactions ont dépassé les 100 millions d'euros. Ces chiffres reflètent le standing des programmes récents et non une hausse généralisée du marché.
La revente concerne les biens ayant déjà changé de mains, ou achevés depuis plus de cinq ans. C'est le segment le plus actif : environ 87 % des transactions annuelles sont des reventes. Son évolution est plus régulière que celle du neuf :
| Année | Nombre de ventes | Prix moyen | Prix médian |
|---|---|---|---|
| 2021 | 418 | 5,0 M€ | 3,2 M€ |
| 2022 | 433 | 5,4 M€ | 3,4 M€ |
| 2023 | 388 | 5,7 M€ | 3,5 M€ |
| 2024 | 365 | 6,0 M€ | 3,6 M€ |
| 2025 | 429 | 7,6 M€ | 4,0 M€ |
Source : Observatoire de l'Immobilier 2025 - IMSEE
En 2025, le montant total des reventes dépasse 3,2 milliards d'euros, un record absolu. La hausse marquée du prix moyen s'explique notamment par l'arrivée sur le marché secondaire de biens livrés au Larvotto. En dix ans, le prix moyen de revente a progressé de 78 %.
Le marché du neuf affiche des prix moyens cinq à six fois supérieurs à ceux des reventes. L'offre y est entièrement dépendante du calendrier des promoteurs. La revente offre davantage de choix : quartier, immeuble, étage, surface. Elle permet aussi de négocier sur la base d'un bien existant et livré.
À noter : la part des reventes à moins de 5 millions d'euros recule chaque année, passant de près de 80 % du total en 2016 à moins de 65 % en 2025 (Source : IMSEE 2025). Le marché secondaire monte lui aussi en gamme.
Selon l'Observatoire de l'Immobilier 2025 de l'IMSEE, les quartiers se répartissent en trois groupes distincts. Le Larvotto affiche les prix les plus élevés, avec 71 167 €/m². Monte-Carlo, Fontvieille, La Condamine et La Rousse forment un groupe intermédiaire entre 51 000 € et 54 000 €/m². Le Jardin Exotique et les Moneghetti se situent entre 43 000 € et 45 000 €/m².
| Quartier | Prix moyen estimé (€/m²) | Variation 2024/2025 | À savoir |
|---|---|---|---|
| Larvotto | 71 167 € | +2,2 % | Franchit pour la première fois le seuil des 70 000 €. Porté par les livraisons récentes de Bay House et Mareterra. |
| Monte-Carlo | 54 009 € | +4,8 % | Premier quartier en volume avec 164 reventes en 2025. |
| Fontvieille | 52 518 € | +4,5 % | Quartier industriel reconverti, apprécié pour son rapport qualité/prix relatif. |
| La Condamine | 52 104 € | -0,7 % | Légère baisse, mais niveaux stables par rapport à 2023. |
| La Rousse | 51 265 € | +3,2 % | Deuxième quartier en volume de reventes avec 100 transactions en 2025. |
| Jardin Exotique | 45 168 € | -3,7 % | Recul après une forte hausse en 2024. Volume de reventes en nette progression (+86 %). |
| Moneghetti | 43 797 € | +3,3 % | Prix les plus accessibles de la Principauté. |
Pour choisir un quartier en fonction de votre projet et de votre budget, consultez notre guide des quartiers de Monaco : où acheter selon son budget et son projet.
Le prix au mètre carré varie aussi selon la période de construction de l'immeuble. Les biens les plus récents (construits depuis 2020) atteignent en moyenne 65 602 €/m² à l'échelle de la Principauté. Les immeubles construits entre 1990 et 1999 s'échangent autour de 45 767 €/m², les constructions des années 2000-2009 autour de 59 816 €/m², et celles des années 2010-2019 autour de 57 548 €/m².
Les biens antérieurs à 1940 restent supérieurs à 42 000 €/m², ce qui illustre l'absence de décote significative liée à l'ancienneté sur ce marché. Pour les immeubles récents (2020-2029), les prix varient fortement selon le quartier : de 47 800 €/m² au Jardin Exotique à 71 241 €/m² au Larvotto. Retrouvez l'ensemble des résidences de la Principauté de Monaco et leurs caractéristiques.
En 2025, le marché immobilier monégasque totalise 493 transactions, en hausse de 5,8 % par rapport à 2024. Le volume global des ventes et reventes s'établit à 5,9 milliards d'euros, un niveau stable par rapport au record de l'année précédente. Cette stabilité résulte de deux dynamiques opposées : le marché du neuf recule en volume (-36,6 %) et en valeur (-29,1 %), tandis que les reventes progressent en volume (+17,5 %) et en valeur (+49,1 %).
Le marché des reventes retrouve une dynamique positive en 2025, après deux années de repli. Monte-Carlo concentre 164 transactions, soit 38 % du total des reventes, et franchit pour la première fois le milliard d'euros de montant cumulé. Le Larvotto enregistre son plus haut volume avec 13 reventes, pour un montant total de 851,9 millions d'euros, soit une multiplication par cinq en un an. Cette hausse s'explique par l'arrivée sur le marché secondaire des résidences livrées en 2024 au Larvotto.
L'évolution du marché en 2026 dépendra en partie du calendrier des futures livraisons. Chaque nouveau programme de haut standing modifie les statistiques du quartier concerné, comme l'a illustré l'effet Larvotto entre 2024 et 2025. Les prochaines livraisons annoncées devraient maintenir une pression haussière sur les prix, notamment dans les quartiers accueillant de nouvelles constructions.
La rareté foncière, la demande internationale, la fiscalité favorable aux résidents et la stabilité institutionnelle constituent les piliers du marché monégasque. Ces éléments structurels n'ont pas évolué. En dix ans, le prix moyen au mètre carré a progressé de plus de 40 %, et le prix moyen de revente de 78 %. L'Observatoire annuel de l'IMSEE documente cette progression de manière rigoureuse chaque année.
Non. L'achat d'un bien immobilier à Monaco ne suffit pas à obtenir le statut de résident. Pour bénéficier de la résidence monégasque et de ses avantages fiscaux, il faut en faire la demande auprès des autorités et remplir plusieurs conditions : disposer d'un logement sur le territoire, justifier de ressources suffisantes et obtenir la carte de résident. Les démarches pour obtenir la résidence monégasque après un achat sont détaillées dans notre guide dédié.
Les frais d'acquisition varient selon le type de bien. Pour une vente (bien neuf ou de moins de cinq ans), la TVA immobilière s'applique et est incluse dans le prix affiché. Pour une revente, des droits de mutation s'ajoutent au prix de vente. Les honoraires de notaire et les frais d'enregistrement s'ajoutent dans les deux cas et ne sont pas inclus dans le prix affiché. Il est recommandé de provisionner ces frais dès la définition de votre budget.
Oui. Monaco n'impose aucune restriction d'acquisition aux acheteurs étrangers, quelle que soit leur nationalité. Depuis l'inscription de Monaco sur la liste grise du GAFI en 2025, les procédures de conformité bancaire se sont alourdies pour certains profils d'acheteurs internationaux. Il est conseillé d'anticiper ces délais dans votre calendrier d'acquisition.
À Monaco, une partie du parc immobilier appartient à l'État et est réservée aux résidents monégasques : c'est le secteur domanial. Ces logements ne sont pas accessibles à l'achat sur le marché libre. L'Observatoire de l'IMSEE, et donc toutes les données de ce guide, portent exclusivement sur le secteur privé, le seul accessible aux acheteurs étrangers comme monégasques.
Les fourchettes suivantes sont indicatives, basées sur les prix moyens de revente observés en 2025. Un studio se négocie à partir d'environ 1 million d'euros. Un deux pièces représente un budget de 3 à 5 millions d'euros selon la localisation. Un trois pièces se situe entre 5 et 8 millions d'euros. Les quatre pièces et plus démarrent autour de 8 à 10 millions d'euros. À ces montants s'ajoutent les frais d'acquisition, qui comprennent notamment les droits de mutation et les honoraires de notaire.
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