State pensando di acquistare a Monaco, oppure cercate di capire come funziona questo mercato? Siete nel posto giusto. Nel 2025, il prezzo medio al metro quadrato supera i 57.500 € secondo i dati ufficiali dell’IMSEE, il che rende il Principato il mercato immobiliare più caro al mondo. Tuttavia, questo dato da solo non basta a comprendere la realtà sul campo. A seconda del quartiere, del tipo di immobile e del segmento di mercato, i prezzi possono variare da uno a tre. Questa guida analizza nel dettaglio questi dati, ciò che li spiega e cosa implicano per un acquirente.
Il Principato si estende su 2,02 km². È uno degli Stati più piccoli e più densamente popolati al mondo. Al 31 dicembre 2025, Monaco conta 1.473 edifici per una superficie utile totale di 3,4 milioni di metri quadrati, di cui il 60,2% destinato ad abitazioni. Il territorio può espandersi solo in modo molto limitato. Progetti di riempimento a mare, come Mareterra, consentono di guadagnare alcuni ettari, ma queste estensioni restano limitate rispetto a una domanda che non diminuisce. Ogni nuova consegna di alloggi ha quindi un impatto diretto sui prezzi del quartiere interessato.
Gli acquirenti attivi sul mercato monegasco sono principalmente Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI), famiglie facoltose e imprenditori internazionali. Sono attratti da diverse caratteristiche proprie di Monaco: l’assenza di imposta sul reddito per i residenti, un sistema di sicurezza pubblica tra i più sviluppati d’Europa con oltre 1.300 telecamere di videosorveglianza, una stabilità politica e giuridica duratura e un contesto di vita di prestigio.
Questo profilo di acquirente spiega perché il mercato monegasco non reagisce agli stessi segnali degli altri mercati. Durante le crisi finanziarie o sanitarie che hanno comportato correzioni significative altrove, Monaco non ha registrato cali dei prezzi.
A Monaco, il termine “vendita” indica la prima cessione di un immobile nuovo o completato da meno di cinque anni. Il volume delle vendite varia quindi ogni anno in funzione dei cantieri in corso e delle consegne programmate. Si tratta del segmento più volatile e il più elevato in termini di prezzo. L’evoluzione del prezzo medio di una vendita negli ultimi cinque anni lo dimostra:
| Anno | Numero di vendite | Prezzo medio |
|---|---|---|
| 2021 | 23 | 10,2 M€ |
| 2022 | 88 | 13,5 M€ |
| 2023 | 28 | 37,2 M€ |
| 2024 | 101 | 36,4 M€ |
| 2025 | 64 | 40,8 M€ |
Fonte: Observatoire de l'Immobilier 2025 - IMSEE
Nel 2025, il prezzo medio di una vendita supera per la prima volta i 40 milioni di euro. Cinque transazioni hanno superato i 100 milioni di euro. Questi dati riflettono il livello qualitativo dei programmi recenti e non un aumento generalizzato del mercato.
La rivendita riguarda gli immobili già passati di mano o completati da oltre cinque anni. È il segmento più attivo: circa l’87% delle transazioni annuali sono rivendite. La sua evoluzione è più regolare rispetto al nuovo:
| Anno | Numero di rivendite | Prezzo medio | Prezzo mediano |
|---|---|---|---|
| 2021 | 418 | 5,0 M€ | 3,2 M€ |
| 2022 | 433 | 5,4 M€ | 3,4 M€ |
| 2023 | 388 | 5,7 M€ | 3,5 M€ |
| 2024 | 365 | 6,0 M€ | 3,6 M€ |
| 2025 | 429 | 7,6 M€ | 4,0 M€ |
Fonte: Observatoire de l'Immobilier 2025 - IMSEE
Nel 2025, l’importo totale delle rivendite supera i 3,2 miliardi di euro, un record assoluto. Il forte aumento del prezzo medio si spiega in particolare con l’arrivo sul mercato secondario di immobili consegnati al Larvotto. In dieci anni, il prezzo medio di rivendita è aumentato del 78%.
Il mercato del nuovo presenta prezzi medi da cinque a sei volte superiori rispetto a quelli delle rivendite. L’offerta dipende interamente dal calendario dei promotori. La rivendita offre una maggiore scelta: quartiere, edificio, piano, superficie. Consente anche di negoziare sulla base di un immobile esistente e già consegnato.
Da notare: la quota delle rivendite sotto i 5 milioni di euro diminuisce ogni anno, passando da quasi l’80% del totale nel 2016 a meno del 65% nel 2025 (Fonte: IMSEE 2025). Anche il mercato secondario si posiziona sempre più verso l’alto.
Secondo l’Observatoire de l'Immobilier 2025 dell’IMSEE, i quartieri si suddividono in tre gruppi distinti. Il Larvotto presenta i prezzi più elevati, con 71.167 €/m². Monte-Carlo, Fontvieille, La Condamine e La Rousse formano un gruppo intermedio tra 51.000 € e 54.000 €/m². Il Jardin Exotique e i Moneghetti si collocano tra 43.000 € e 45.000 €/m².
| Quartiere | Prezzo medio stimato (€/m²) | Variazione 2024/2025 | Da sapere |
|---|---|---|---|
| Larvotto | 71 167 € | +2,2 % | Supera per la prima volta la soglia dei 70.000 €. Sostenuto dalle recenti consegne di Bay House e Mareterra. |
| Monte-Carlo | 54 009 € | +4,8 % | Primo quartiere per volume con 164 rivendite nel 2025. |
| Fontvieille | 52 518 € | +4,5 % | Quartiere industriale riconvertito, apprezzato per il suo rapporto qualità/prezzo relativo. |
| La Condamine | 52 104 € | -0,7 % | Leggera flessione, ma livelli stabili rispetto al 2023. |
| La Rousse | 51 265 € | +3,2 % | Secondo quartiere per volume di rivendite con 100 transazioni nel 2025. |
| Jardin Exotique | 45 168 € | -3,7 % | Calo dopo un forte aumento nel 2024. Volume di rivendite in netta crescita (+86%). |
| Moneghetti | 43 797 € | +3,3 % | Prezzi più accessibili del Principato. |
Per scegliere un quartiere in funzione del vostro progetto e del vostro budget, consultate la nostra guida ai quartieri di Monaco: dove acquistare in base al budget e al progetto.
Il prezzo al metro quadrato varia anche in base al periodo di costruzione dell’edificio. Gli immobili più recenti (costruiti dal 2020) raggiungono in media 65.602 €/m² a livello del Principato. Gli edifici costruiti tra il 1990 e il 1999 si scambiano intorno ai 45.767 €/m², quelli degli anni 2000-2009 intorno ai 59.816 €/m² e quelli del periodo 2010-2019 intorno ai 57.548 €/m².
Gli immobili anteriori al 1940 restano sopra i 42.000 €/m², a dimostrazione dell’assenza di una significativa svalutazione legata all’età in questo mercato. Per gli edifici recenti (2020-2029), i prezzi variano fortemente a seconda del quartiere: da 47.800 €/m² al Jardin Exotique a 71.241 €/m² al Larvotto. Consultate l’insieme delle residenze del Principato di Monaco e le loro caratteristiche.
Nel 2025, il mercato immobiliare monegasco totalizza 493 transazioni, in aumento del 5,8% rispetto al 2024. Il volume complessivo di vendite e rivendite si attesta a 5,9 miliardi di euro, un livello stabile rispetto al record dell’anno precedente. Questa stabilità deriva da due dinamiche opposte: il mercato del nuovo cala in volume (-36,6%) e in valore (-29,1%), mentre le rivendite aumentano in volume (+17,5%) e in valore (+49,1%).
Il mercato delle rivendite ritrova una dinamica positiva nel 2025, dopo due anni di flessione. Monte-Carlo concentra 164 transazioni, pari al 38% del totale delle rivendite, e supera per la prima volta il miliardo di euro di importo cumulato. Il Larvotto registra il suo volume più elevato con 13 rivendite, per un importo totale di 851,9 milioni di euro, ossia cinque volte in più rispetto all’anno precedente. Questo aumento si spiega con l’arrivo sul mercato secondario delle residenze consegnate nel 2024 al Larvotto.
L’evoluzione del mercato nel 2026 dipenderà in parte dal calendario delle future consegne. Ogni nuovo programma di alto standing modifica le statistiche del quartiere interessato, come illustrato dall’effetto Larvotto tra il 2024 e il 2025. Le prossime consegne annunciate dovrebbero mantenere una pressione al rialzo sui prezzi, in particolare nei quartieri che accolgono nuove costruzioni.
La scarsità fondiaria, la domanda internazionale, la fiscalità favorevole ai residenti e la stabilità istituzionale costituiscono i pilastri del mercato monegasco. Questi elementi strutturali non sono cambiati. In dieci anni, il prezzo medio al metro quadrato è aumentato di oltre il 40% e il prezzo medio di rivendita del 78%. L’Observatoire annuale dell’IMSEE documenta questa crescita in modo rigoroso ogni anno.
No. L’acquisto di un immobile a Monaco non è sufficiente per ottenere lo status di residente. Per beneficiare della residenza monegasca e dei suoi vantaggi fiscali, è necessario farne richiesta presso le autorità e soddisfare diverse condizioni: disporre di un alloggio nel territorio, dimostrare risorse sufficienti e ottenere la carta di residente. Le procedure per ottenere la residenza monegasca dopo un acquisto sono dettagliate nella nostra guida dedicata.
I costi di acquisizione variano in base al tipo di immobile. Per una vendita (immobile nuovo o di meno di cinque anni), si applica l’IVA immobiliare, inclusa nel prezzo esposto. Per una rivendita, si aggiungono imposte di trasferimento al prezzo di vendita. Gli onorari notarili e i costi di registrazione si aggiungono in entrambi i casi e non sono inclusi nel prezzo esposto. Si consiglia di prevedere questi costi già nella definizione del vostro budget.
Sì. Monaco non impone alcuna restrizione all’acquisto per gli acquirenti stranieri, indipendentemente dalla loro nazionalità. Dall’inserimento di Monaco nella lista grigia del GAFI nel 2025, le procedure di conformità bancaria si sono appesantite per alcuni profili di acquirenti internazionali. È consigliabile anticipare questi tempi nel vostro calendario di acquisizione.
A Monaco, una parte del patrimonio immobiliare appartiene allo Stato ed è riservata ai residenti monegaschi: si tratta del settore demaniale. Questi immobili non sono accessibili all’acquisto sul mercato libero. L’Observatoire dell’IMSEE, e quindi tutti i dati di questa guida, riguardano esclusivamente il settore privato, l’unico accessibile sia agli acquirenti stranieri sia a quelli monegaschi.
Le seguenti fasce sono indicative, basate sui prezzi medi di rivendita osservati nel 2025. Un monolocale si negozia a partire da circa 1 milione di euro. Un bilocale rappresenta un budget tra i 3 e i 5 milioni di euro a seconda della posizione. Un trilocale si colloca tra i 5 e gli 8 milioni di euro. I quadrilocali e oltre partono da circa 8-10 milioni di euro. A questi importi si aggiungono i costi di acquisizione, che comprendono in particolare le imposte di trasferimento e gli onorari notarili.
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