Beaucoup d'acquéreurs se posent la question trop tard : faut-il acheter en nom propre ou via une société ? À Monaco, ce choix détermine ce que vous paierez à l'entrée, comment vous gérerez le bien, et ce qu'il restera à transmettre à vos héritiers. Selon l'IMSEE, plus d'une vente sur deux dépasse 20 millions d'euros en Principauté. À ces montants, choisir la mauvaise structure peut coûter plusieurs centaines de milliers d'euros. SCI monégasque, SCI française, holding : ce guide vous donne les clés pour choisir celle qui vous correspond.
À Monaco, la majorité des acquisitions se font en nom propre. Si vous vous installez en Principauté, que vous achetez pour y vivre et que vos héritiers sont vos enfants ou votre conjoint, la détention directe est simple et fiscalement avantageuse. Monaco n'applique aucun droit de succession en ligne directe. Cela représente une économie importante par rapport à d'autres pays européens.
Plusieurs profils d'acquéreurs ont un intérêt objectif à recourir à une société.
1- Vous achetez à plusieurs. Sans SCI, vous êtes en indivision. Chaque co-propriétaire peut bloquer une décision, refuser une vente, compliquer une gestion locative. La SCI vous permet de définir les règles du jeu dans les statuts, et d'éviter ces situations de blocage qui peuvent devenir des conflits.
2- Vous êtes entrepreneur exposé à des risques professionnels. En détenant votre bien via une SCI, vous créez une séparation nette entre votre patrimoine personnel et vos actifs immobiliers.
3- Vous avez une famille internationale. Des parents à Monaco, des enfants résidant en France, en Italie, en Suisse. Sans structure adaptée, les règles successorales de plusieurs pays peuvent se superposer et générer une double imposition.
4- Vous tenez à votre confidentialité. À Monaco, les informations sur les associés d'une SCI ne sont pas accessibles au public contrairement à la France où elles figurent dans des registres ouverts à tous.
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La Société Civile Immobilière monégasque est régie par les articles 1670 à 1711 du Code civil monégasque. Son objet est exclusivement la détention et la gestion de biens immobiliers, elle ne peut pas exercer d'activité commerciale. Une SCI dont l'activité serait requalifiée comme commerciale perdrait ses avantages juridiques et fiscaux. LaLoi n° 1.573 du 8 avril 2025 a modernisé plusieurs de ses règles en matière de gouvernance et de procédure de création.
Pour la créer, il faut au moins deux associés (personnes physiques ou morales, résidents ou non, sans condition de nationalité) et aucun capital minimum imposé par la loi. La durée de vie peut atteindre 99 ans. Les statuts sont rédigés librement, puis enregistrés auprès du RCI (Répertoire du Commerce et de l'Industrie de Monaco). Les obligations comptables sont allégées. Un simple état des recettes et des dépenses suffit, sans bilan certifié annuel.
La SCI monégasque a trois atouts que la SCI française ne peut pas reproduire.
Le premier, c'est la confidentialité. Les noms des associés ne sont pas publiés dans les registres publics monégasques, sauf demande officielle des autorités compétentes.
Le deuxième, c'est sa polyvalence patrimoniale. Contrairement à une SCI française limitée aux seuls actifs immobiliers, la SCI monégasque peut détenir des biens mobiliers : portefeuilles financiers, parts dans d'autres sociétés, liquidités. Cette caractéristique ouvre une fenêtre de planification successorale très intéressante. Si plus de 50% des actifs de la SCI sont mobiliers, les parts peuvent être transmises selon le droit monégasque là où les droits de succession en ligne directe sont nuls plutôt que selon les règles françaises.
Le troisième, c'est la souplesse de gestion. Les statuts peuvent être taillés sur mesure : qui décide de quoi, dans quelles conditions les parts peuvent être cédées, comment les pouvoirs du gérant sont encadrés. Cela évite les situations où un associé peut bloquer une vente ou une décision de gestion importante du jour au lendemain.
Les règles successorales à Monaco
Monaco est l'un des rares territoires au monde où les droits de succession en ligne directe sont nuls : entre parents et enfants, entre grands-parents et petits-enfants, et entre époux. Cette règle est posée par leCode civil monégasque (articles 602 à 760) et s'applique aux biens situés sur le territoire de la Principauté, quels que soient le domicile, la résidence ou la nationalité du défunt. Pour les transmissions entre tiers non apparentés, le taux applicable est de 16%. C'est l'un des attraits patrimoniaux les plus forts de Monaco pour les familles internationales.
Une mise en garde s'impose cependant. Ces avantages s'appliquent aux biens situés à Monaco. Pour les biens situés en France, les règles fiscales françaises continuent de s'appliquer, indépendamment de la structure choisie. La répartition du droit d'imposer entre les deux pays est régie par laConvention franco-monégasque du 1er avril 1950, qui se réfère à la localisation géographique des biens.
En logeant votre bien dans une SCI, vous pouvez transmettre votre patrimoine sans jamais déplacer le bien lui-même. Vous donnez des parts à vos enfants de leur vivant en conservant la gérance, tout en continuant à gérer le bien comme avant. Cette approche permet d'anticiper la succession sans perdre le contrôle et d'intégrer les héritiers dans la structure à votre rythme avec des modalités définies librement dans les statuts.
Elle permet aussi d'éviter l'un des problèmes les plus fréquents dans les successions immobilières : l'indivision post-successorale. Quand plusieurs héritiers se retrouvent copropriétaires d'un même bien sans cadre juridique, les désaccords sur la vente ou la gestion peuvent paralyser des années de vie familiale. La SCI règle ce problème en amont dans les statuts.
Un principe fondamental du droit fiscal international s'applique : c'est la localisation du bien qui détermine la loi fiscale applicable, pas celle de la société qui le détient. Un bien situé en France est imposable en France, que son propriétaire soit une société monégasque, luxembourgeoise ou caïmanaise
Concrètement, si votre SCI monégasque détient un bien en France, tous les impôts français restent dus : taxe foncière, imposition des revenus locatifs, Impôt sur la Fortune Immobilière pour les associés résidents fiscaux français. La structure ne change rien à ces obligations.
Autre point de vigilance à ne pas négliger : toute entité juridique étrangère détenant un bien en France est en principe soumise à la taxe annuelle de 3% sur sa valeur vénale. Pour en être exonérée, la SCI monégasque doit déposer chaque année avant le 15 mai une déclaration spécifique (formulaire n° 2746-SD) mentionnant l'identité des associés et la valeur du bien. Cette obligation, encadrée par lesarticles 990 D à 990 G du CGI, génère des frais de gestion récurrents auxquels s'ajoute la domiciliation juridique à Monaco. Ce sont des coûts bien réels, à intégrer dans votre budget dès le départ.
La SCI française est simple à constituer, elle demande moins de 1000 euros et ses règles sont maîtrisées par la plupart des avocats et notaires français. Elle peut théoriquement détenir un bien à Monaco, et certains acquéreurs la privilégient pour sa facilité administrative ou parce qu'elle facilite l'accès au crédit hypothécaire auprès d'une banque française.
Mais ses limites fiscales sont réelles dès lors qu'elle est associée à un actif monégasque. Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, les associés déclarent leur quote-part de revenus dans leur déclaration française. Ce mécanisme réduit mécaniquement l'intérêt d'une résidence à Monaco. Si elle opte pour l'impôt sur les sociétés, les bénéfices sont taxés au niveau de la société, puis à nouveau lors de la distribution des dividendes. Cette double imposition pèse sur la rentabilité globale de l'investissement.
La différence entre la SCI monégasque et la SCI française tient à leur traitement successoral. Les parts d'une SCI monégasque sont considérées comme des biens mobiliers selon la jurisprudence de la Cour de cassation française (arrêt du 2 octobre 2015, n° 14-14.256). Si l'associé n'est pas résident fiscal français depuis plus de cinq ans, la transmission de ses parts suit la loi de son pays de domicile. C'est le véritable avantage de la SCI monégasque pour les familles internationales.
Prenons l’exemple d’un ressortissant italien résidant en Suisse associé d'une SCI monégasque propriétaire d'une villa en France. À son décès, la succession de ses parts suit le droit italien ou le droit de son choix, pas le droit civil français. La SCI française, elle, reste soumise sans exception au droit successoral français, y compris à la réserve héréditaire.
La Société Civile Particulière (SCP) monégasque est confondue avec la SCI, mais elle va plus loin. Son périmètre d'actifs est bien plus large. Elle peut détenir simultanément des biens immobiliers et des actifs mobiliers, comme des bureaux ou des locaux professionnels en Principauté. C'est un outil de planification patrimoniale conçu pour des familles dont le patrimoine dépasse plusieurs dizaines de millions d'euros et dont les membres résident dans plusieurs pays.
La SCP est plus coûteuse, plus formelle et plus exigeante à gérer que la SCI. Elle n'est pas adaptée à une acquisition immobilière isolée. En revanche, pour une famille internationale qui cherche à consolider l'ensemble de ses actifs sous une structure unique et à organiser une transmission multigénérationnelle, elle peut être l'outil le plus puissant disponible à Monaco.
Certains investisseurs envisagent d'acquérir via une holding étrangère, luxembourgeoise, britannique, ou d'une autre juridiction. Cette approche était prisée par le passé pour sa discrétion. Elle reste possible à Monaco mais le cadre fiscal monégasque l'a rendue moins attrayante.
LaLoi n° 1.381 du 29 juin 2011, modifiée par la loi n° 1.548, pose une règle simple : plus votre structure est transparente, moins vous payez à l'entrée. Une SCI monégasque dont les associés sont clairement identifiés par l'administration fiscale bénéficie d'un taux de droits d'enregistrement de 4,75%. Une holding dont les bénéficiaires économiques restent opaques est taxée à 10%. Sur un bien à 20 millions d'euros, la différence dépasse un million d'euros dès l'acquisition. Les structures opaques ont un prix.
La SOPARFI (Société de Participations Financières luxembourgeoise) est une holding commerciale qui bénéficie d'exonérations fiscales intéressantes sur les dividendes provenant de filiales détenues à au moins 25%. Elle peut détenir des biens immobiliers partout dans le monde, y compris à Monaco. Mais dans le cadre d'une acquisition monégasque isolée, elle sera classée comme entité non transparente et soumise au taux majoré de 10% de droits d'enregistrement.
Son intérêt se justifie pour un groupe familial disposant d'actifs dans plusieurs pays, qui cherche à les consolider sous une structure holding avec une logique économique. Pour une acquisition à Monaco en dehors de ce cadre, la SCI monégasque reste plus adaptée.
Voici les coûts d'entrée selon la structure d'acquisition, tels qu'ils résultent de la Loi n° 1.548 du 6 juillet 2023 applicable depuis le 1er octobre 2023.
Au-delà des droits d'enregistrement, plusieurs postes viennent s'ajouter à votre budget d'acquisition. Les honoraires d'agence sont librement fixés par les agences monégasques et soumis à la TVA. Un acompte est versé à la signature de l'avant-contrat. Si vous vous rétractez après acceptation du prix, cet acompte est perdu.
Si vous financez l'acquisition par crédit hypothécaire, un droit d'inscription hypothécaire s'ajoute au total. Son montant est fixé par le droit monégasque et varie selon le montant emprunté.
Pour la SCI elle-même, anticipez des frais récurrents annuels : domiciliation juridique, tenue comptable et assemblée générale. Ces montants varient selon les prestataires choisis et doivent être intégrés dans votre calcul dès le départ.
C'est l'erreur la plus fréquente. Beaucoup d'acquéreurs français croient qu'en s'installant à Monaco, ils échappent automatiquement à toute obligation fiscale en France. C'est inexact. En vertu de la Convention fiscale franco-monégasque de 1963, les ressortissants français installés à Monaco après le 13 octobre 1962 restent imposables en France sur l'ensemble de leurs revenus mondiaux, exactement comme s'ils y vivaient. Cette règle s'applique aussi aux revenus générés par une SCI monégasque dont ils seraient associés.
Si vous êtes français, la structure juridique que vous choisirez à Monaco ne changera pas votre situation fiscale en France. Avant de créer quoi que ce soit, consultez un avocat fiscaliste franco-monégasque. Les ressortissants d'autres nationalités sont traités différemment, mais ils doivent également vérifier les conventions fiscales applicables entre Monaco et leur pays de résidence.
Une SCI monégasque détenant un bien en France reste soumise à toutes les obligations fiscales françaises liées à ce bien. C'est le principe de localisation qui s'applique : c'est le pays où se situe le bien qui détermine la loi fiscale applicable, pas celui où est enregistrée la société. Cela signifie concrètement que taxe foncière, revenus locatifs et IFI éventuel suivent les règles françaises, indépendamment de la structure choisie.
Lors de la revente, la cession de parts d'une SCI à prépondérance immobilière génère une plus-value immobilière taxable en France. Le taux global est de 36,2% pour les associés résidents fiscaux français : 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. Pour les associés non résidents en France mais affiliés à un régime de sécurité sociale obligatoire dans un pays de l'Espace économique européen ou en Suisse, les prélèvements sociaux sont réduits à un prélèvement de solidarité de 7,5%, ramenant le taux global à 26,5%.
Des abattements pour durée de détention s'appliquent au-delà de cinq ans. L'exonération totale d'impôt sur le revenu est acquise après vingt-deux ans de détention, celle des prélèvements sociaux après trente ans.
Voici trois profils types qui illustrent comment le choix de structure se fait en pratique.
Vous êtes résident monégasque non français, vous achetez pour y vivre et souhaitez transmettre à vos enfants. La SCI monégasque est l'outil le plus adapté. Elle offre confidentialité, souplesse successorale, et bénéficie du taux de droits d'enregistrement le plus favorable.
Vous êtes résident français qui s'installe à Monaco et achetez votre résidence principale. Dans la majorité des cas, l'achat en nom propre est plus simple et tout aussi efficace. Monaco n'appliquant pas de droits de succession en ligne directe, vous n'avez pas besoin d'une SCI pour protéger votre famille.
Vous appartenez à une famille internationale multi-résidente, avec des membres domiciliés dans plusieurs pays et une volonté d'organiser une transmission hors réserve héréditaire française. La SCI monégasque avec actifs mobiliers est la solution la plus robuste à condition d'être structurée avec l'aide d'un avocat spécialisé.
Peut-on acheter un bien à Monaco en nom propre ou faut-il obligatoirement passer par une société ?
Les deux sont possibles. Monaco n'impose aucune restriction sur la forme d'acquisition et ne fait aucune distinction entre résidents et non-résidents. L'achat en nom propre est parfaitement valable. Le recours à une société répond à des objectifs patrimoniaux, successoraux ou de gestion, pas à une obligation légale.
L'écart est avant tout fiscal. Une SCI monégasque transparente est soumise à un droit d'enregistrement de 4,75% lors de l'acquisition. Une holding étrangère ou une structure opaque supporte un taux de 10%. Sur un bien à 10 millions d'euros, la différence dépasse 500 000 euros dès l'entrée. La SCI monégasque impose en contrepartie une transparence totale sur l'identité des associés auprès de la Direction des Services Fiscaux.
Pour les biens situés à Monaco, oui, en ligne directe. Monaco n'applique aucun droit de succession entre parents et enfants, grands-parents et petits-enfants, ou entre époux, conformément au Code civil monégasque. Ce principe s'applique aux biens situés sur le territoire de la Principauté, quelle que soit la nationalité ou la résidence du défunt. Pour les biens situés en France, les règles fiscales françaises continuent de s'appliquer indépendamment de la structure.
Oui. La Principauté n'exige pas la résidence pour constituer une SCI monégasque. En revanche, la société doit être immatriculée à Monaco, et ses associés, exclusivement des personnes physiques, doivent être connus de la Direction des Services Fiscaux pour bénéficier du régime transparent. Un accompagnement par un notaire ou un avocat monégasque est indispensable pour constituer la structure dans les règles.
Trois interlocuteurs. 1- Le notaire monégasque est l'officier public qui sécurise la transaction et calcule les droits exigibles. 2- L'avocat fiscaliste, idéalement à double compétence franco-monégasque, analyse les implications dans chaque juridiction. 3- L'expert-comptable prend en charge les obligations récurrentes de la société une fois constituée. Ces trois rôles sont distincts et complémentaires.
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