Molti acquirenti si pongono la domanda troppo tardi: è meglio acquistare a titolo personale o tramite una società? A Monaco, questa scelta determina quanto pagherete all’ingresso, come gestirete il bene e cosa resterà da trasmettere ai vostri eredi. Secondo l’IMSEE, più di una vendita su due supera i 20 milioni di euro nel Principato. A questi livelli, scegliere la struttura sbagliata può costare diverse centinaia di migliaia di euro. SCI monegasca, SCI francese, holding: questa guida vi fornisce le chiavi per scegliere quella più adatta a voi.
A Monaco, la maggior parte delle acquisizioni avviene a titolo personale. Se vi stabilite nel Principato, acquistate per viverci e i vostri eredi sono i vostri figli o il vostro coniuge, la detenzione diretta è semplice e fiscalmente vantaggiosa. Monaco non applica alcuna imposta di successione in linea diretta. Questo rappresenta un risparmio significativo rispetto ad altri paesi europei.
Diversi profili di acquirenti hanno un interesse concreto a ricorrere a una società.
1- Acquistate in più persone. Senza SCI, vi trovate in comproprietà indivisa. Ogni comproprietario può bloccare una decisione, rifiutare una vendita, complicare una gestione locativa. La SCI vi consente di definire le regole del gioco negli statuti ed evitare queste situazioni di blocco che possono trasformarsi in conflitti.
2- Siete imprenditori esposti a rischi professionali. Detenendo il vostro immobile tramite una SCI, create una separazione netta tra il vostro patrimonio personale e i vostri attivi immobiliari.
3- Avete una famiglia internazionale. Genitori a Monaco, figli residenti in Francia, in Italia o in Svizzera. Senza una struttura adeguata, le regole successorie di più paesi possono sovrapporsi e generare una doppia imposizione.
4- Tenete alla vostra riservatezza. A Monaco, le informazioni sui soci di una SCI non sono accessibili al pubblico, a differenza della Francia dove figurano in registri aperti a tutti.
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La Société Civile Immobilière monegasca è disciplinata dagli articoli da 1670 a 1711 del Codice civile monegasco. Il suo oggetto è esclusivamente la detenzione e la gestione di beni immobili e non può esercitare attività commerciale. Una SCI la cui attività venga riqualificata come commerciale perderebbe i suoi vantaggi giuridici e fiscali. La legge n. 1.573 dell’8 aprile 2025 ha modernizzato diverse regole in materia di governance e di procedura di creazione.
Per costituirla, sono necessari almeno due soci (persone fisiche o giuridiche, residenti o non residenti, senza alcuna condizione di nazionalità) e non è previsto alcun capitale minimo imposto dalla legge. La durata può arrivare fino a 99 anni. Gli statuti sono redatti liberamente, quindi registrati presso il RCI (Registro del Commercio e dell’Industria di Monaco). Gli obblighi contabili sono alleggeriti: è sufficiente un semplice prospetto delle entrate e delle uscite, senza bilancio certificato annuale.
Il primo è la riservatezza. I nomi dei soci non sono pubblicati nei registri pubblici monegaschi, salvo richiesta ufficiale delle autorità competenti.
Il secondo è la sua versatilità patrimoniale. A differenza di una SCI francese limitata ai soli beni immobili, la SCI monegasca può detenere beni mobili: portafogli finanziari, partecipazioni in altre società, liquidità. Questa caratteristica apre una finestra molto interessante per la pianificazione successoria. Se oltre il 50% degli attivi della SCI è costituito da beni mobili, le quote possono essere trasmesse secondo il diritto monegasco, dove i diritti di successione in linea diretta sono nulli, anziché secondo le regole francesi.
Il terzo è la flessibilità gestionale. Gli statuti possono essere costruiti su misura: chi decide cosa, a quali condizioni le quote possono essere cedute, come sono regolati i poteri dell’amministratore. Questo evita situazioni in cui un socio può bloccare una vendita o una decisione importante da un giorno all’altro.
Le regole successorie a Monaco
Monaco è uno dei pochi territori al mondo in cui i diritti di successione in linea diretta sono nulli: tra genitori e figli, tra nonni e nipoti e tra coniugi. Questa regola è stabilita dal Codice civile monegasco (articoli da 602 a 760) e si applica ai beni situati sul territorio del Principato, indipendentemente dal domicilio, dalla residenza o dalla nazionalità del defunto. Per le trasmissioni tra soggetti non legati da vincoli di parentela, l’aliquota applicabile è del 16%. Si tratta di uno dei principali vantaggi patrimoniali di Monaco per le famiglie internazionali.
Tuttavia, è necessaria una precisazione importante. Questi vantaggi si applicano ai beni situati a Monaco. Per i beni situati in Francia, continuano ad applicarsi le regole fiscali francesi, indipendentemente dalla struttura scelta. La ripartizione del diritto di imposizione tra i due paesi è regolata dalla Convenzione franco-monegasca del 1° aprile 1950, che si basa sulla localizzazione geografica dei beni.
Inserendo il vostro immobile in una SCI, potete trasmettere il vostro patrimonio senza mai spostare il bene stesso. Potete cedere quote ai vostri figli durante la vostra vita mantenendo la gestione e continuando a gestire il bene come in precedenza. Questo approccio consente di anticipare la successione senza perdere il controllo e di integrare gli eredi nella struttura secondo i vostri tempi, con modalità definite liberamente negli statuti.
Permette inoltre di evitare uno dei problemi più frequenti nelle successioni immobiliari: la comproprietà indivisa successiva alla successione. Quando più eredi si ritrovano comproprietari di uno stesso bene senza un quadro giuridico definito, i disaccordi sulla vendita o sulla gestione possono paralizzare per anni la vita familiare. La SCI risolve questo problema a monte, direttamente negli statuti.
Un principio fondamentale del diritto fiscale internazionale si applica: è la localizzazione del bene a determinare la legge fiscale applicabile, non quella della società che lo detiene. Un bene situato in Francia è imponibile in Francia, che il proprietario sia una società monegasca, lussemburghese o delle Isole Cayman.
Concretamente, se la vostra SCI monegasca detiene un bene in Francia, tutte le imposte francesi restano dovute: tassa fondiaria, imposizione dei redditi locativi, Imposta sulla Fortuna Immobiliare per i soci fiscalmente residenti in Francia. La struttura non modifica questi obblighi.
Un altro punto di attenzione da non trascurare: ogni entità giuridica straniera che detiene un bene in Francia è in linea di principio soggetta a una tassa annuale del 3% sul suo valore venale. Per esserne esonerata, la SCI monegasca deve presentare ogni anno, entro il 15 maggio, una dichiarazione specifica (modulo n. 2746-SD) che indichi l’identità dei soci e il valore del bene. Questo obbligo, disciplinato dagli articoli 990 D a 990 G del Codice generale delle imposte francese, genera costi di gestione ricorrenti, ai quali si aggiunge la domiciliazione giuridica a Monaco. Si tratta di costi reali, da integrare nel vostro budget fin dall’inizio.
La SCI francese è semplice da costituire, richiede meno di 1000 euro e le sue regole sono ben conosciute dalla maggior parte degli avvocati e notai francesi. Può teoricamente detenere un bene a Monaco e alcuni acquirenti la preferiscono per la sua semplicità amministrativa o perché facilita l’accesso al credito ipotecario presso una banca francese.
Tuttavia, i suoi limiti fiscali sono reali quando è associata a un attivo monegasco. Se la SCI è soggetta all’imposta sul reddito, i soci dichiarano la loro quota di redditi nella dichiarazione francese. Questo meccanismo riduce automaticamente l’interesse di una residenza a Monaco. Se opta per l’imposta sulle società, gli utili sono tassati a livello societario e poi nuovamente al momento della distribuzione dei dividendi. Questa doppia imposizione pesa sulla redditività complessiva dell’investimento.
La differenza tra la SCI monegasca e la SCI francese riguarda il loro trattamento successorio. Le quote di una SCI monegasca sono considerate beni mobili secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione francese (sentenza del 2 ottobre 2015, n° 14-14.256). Se l’associato non è residente fiscale francese da oltre cinque anni, la trasmissione delle sue quote segue la legge del suo Paese di domicilio. Questo è il vero vantaggio della SCI monegasca per le famiglie internazionali.
Prendiamo l’esempio di un cittadino italiano residente in Svizzera, associato di una SCI monegasca proprietaria di una villa in Francia. Alla sua morte, la successione delle sue quote segue il diritto italiano o quello da lui scelto, non il diritto civile francese. La SCI francese, invece, resta senza eccezioni soggetta al diritto successorio francese, inclusa la quota di legittima.
La Société Civile Particulière (SCP) monegasca viene spesso confusa con la SCI, ma va oltre. Il suo perimetro di attività è molto più ampio. Può detenere contemporaneamente beni immobili e beni mobili, come uffici o locali professionali nel Principato. Si tratta di uno strumento di pianificazione patrimoniale concepito per famiglie il cui patrimonio supera diverse decine di milioni di euro e i cui membri risiedono in più Paesi.
La SCP è più costosa, più formale e più complessa da gestire rispetto alla SCI. Non è adatta a un’operazione immobiliare isolata. Al contrario, per una famiglia internazionale che desidera consolidare l’insieme dei propri asset sotto un’unica struttura e organizzare una trasmissione multigenerazionale, può rappresentare lo strumento più potente disponibile a Monaco.
Alcuni investitori valutano di acquistare tramite una holding estera, lussemburghese, britannica o di un’altra giurisdizione. Questo approccio era molto utilizzato in passato per la sua discrezione. Rimane possibile a Monaco, ma il quadro fiscale monegasco lo ha reso meno interessante.
La Legge n° 1.381 del 29 giugno 2011, modificata dalla legge n° 1.548, stabilisce una regola semplice: più la vostra struttura è trasparente, meno pagate all’ingresso. Una SCI monegasca i cui soci sono chiaramente identificati dall’amministrazione fiscale beneficia di un’aliquota di diritti di registrazione del 4,75%. Una holding i cui beneficiari economici restano opachi è tassata al 10%. Su un immobile da 20 milioni di euro, la differenza supera il milione di euro già all’acquisto. Le strutture opache hanno un costo.
La SOPARFI (Société de Participations Financières lussemburghese) è una holding commerciale che beneficia di interessanti esenzioni fiscali sui dividendi provenienti da partecipazioni detenute almeno al 25%. Può detenere beni immobili in tutto il mondo, inclusa Monaco. Tuttavia, nel caso di un’acquisizione immobiliare isolata nel Principato, sarà classificata come entità non trasparente e soggetta all’aliquota maggiorata del 10% sui diritti di registrazione.
Il suo utilizzo ha senso per un gruppo familiare con asset distribuiti in più Paesi, che desidera consolidarli sotto una holding con una logica economica. Per un acquisto a Monaco al di fuori di questo contesto, la SCI monegasca resta più adatta.
Ecco i costi di ingresso in funzione della struttura di acquisizione, secondo la Legge n° 1.548 del 6 luglio 2023 in vigore dal 1° ottobre 2023.
Oltre ai diritti di registrazione, diversi elementi si aggiungono al vostro budget di acquisizione. Le commissioni di agenzia sono liberamente fissate dalle agenzie monegasche e soggette a IVA. Un acconto viene versato alla firma del preliminare. Se vi ritirate dopo aver accettato il prezzo, questo acconto viene perso.
Se finanziate l’acquisto con un mutuo ipotecario, si aggiunge un diritto di iscrizione ipotecaria. Il suo importo è stabilito dal diritto monegasco e varia in funzione dell’importo finanziato.
Per la SCI stessa, dovete prevedere costi annuali ricorrenti: domiciliazione legale, contabilità e assemblea generale. Questi importi variano a seconda dei fornitori scelti e devono essere integrati nel vostro calcolo fin dall’inizio.
Non confondere residenza fiscale e residenza a MonacoÈ l’errore più frequente. Molti acquirenti francesi credono che trasferendosi a Monaco sfuggano automaticamente a ogni obbligo fiscale in Francia. Non è così. In virtù della Convenzione fiscale franco-monegasca del 1963, i cittadini francesi trasferiti a Monaco dopo il 13 ottobre 1962 restano imponibili in Francia su tutti i loro redditi mondiali, esattamente come se vi risiedessero. Questa regola si applica anche ai redditi generati da una SCI monegasca di cui sono soci.
Se siete francesi, la struttura giuridica scelta a Monaco non cambierà la vostra situazione fiscale in Francia. Prima di costituire qualsiasi struttura, consultate un avvocato fiscalista franco-monegasco. I cittadini di altre nazionalità sono trattati diversamente, ma devono comunque verificare le convenzioni fiscali applicabili tra Monaco e il loro Paese di residenza.
Una SCI monegasca che detiene un immobile in Francia resta soggetta a tutti gli obblighi fiscali francesi relativi a tale immobile. Si applica il principio della localizzazione: è il Paese in cui si trova il bene a determinare la normativa fiscale, non quello in cui è registrata la società. Ciò significa concretamente che tassa fondiaria, redditi da locazione e eventuale IFI seguono le regole francesi, indipendentemente dalla struttura scelta.
In caso di rivendita, la cessione di quote di una SCI a prevalenza immobiliare genera una plusvalenza immobiliare tassabile in Francia. L’aliquota complessiva è del 36,2% per i soci residenti fiscali francesi: 19% di imposta sul reddito e 17,2% di contributi sociali. Per i soci non residenti in Francia ma affiliati a un sistema di sicurezza sociale obbligatorio in un Paese dello Spazio Economico Europeo o in Svizzera, i contributi sociali sono ridotti a un prelievo di solidarietà del 7,5%, portando l’aliquota complessiva al 26,5%.
Sono previsti abbattimenti in base alla durata del possesso oltre i cinque anni. L’esenzione totale dall’imposta sul reddito si ottiene dopo ventidue anni, quella dai contributi sociali dopo trenta anni.
Ecco tre profili tipo che illustrano come avviene la scelta in pratica.
Siete residenti monegaschi non francesi, acquistate per vivere e desiderate trasmettere ai vostri figli. La SCI monegasca è lo strumento più adatto. Offre riservatezza, flessibilità successoria e beneficia dell’aliquota più favorevole sui diritti di registrazione.
Siete residenti francesi che si trasferiscono a Monaco e acquistano la propria abitazione principale. Nella maggior parte dei casi, l’acquisto in nome proprio è più semplice ed efficace. Monaco non applica diritti di successione in linea diretta, quindi non avete bisogno di una SCI per proteggere la vostra famiglia.
Appartenete a una famiglia internazionale con membri residenti in più Paesi e desiderate organizzare una trasmissione al di fuori delle regole della legittima francese. La SCI monegasca con attivi mobili è la soluzione più solida, a condizione che sia strutturata con l’assistenza di un avvocato specializzato.
Si può acquistare un immobile a Monaco in nome proprio o è obbligatorio passare da una società?
Entrambe le opzioni sono possibili. Monaco non impone alcuna restrizione sulla forma di acquisizione e non fa distinzione tra residenti e non residenti. L’acquisto in nome proprio è perfettamente valido. Il ricorso a una società risponde a obiettivi patrimoniali, successori o di gestione, non a un obbligo legale.
La differenza è soprattutto fiscale. Una SCI monegasca trasparente è soggetta a un diritto di registrazione del 4,75% al momento dell’acquisto. Una holding estera o una struttura opaca è tassata al 10%. Su un immobile da 10 milioni di euro, la differenza supera i 500.000 euro fin dall’inizio. La SCI monegasca richiede in cambio una totale trasparenza sull’identità dei soci nei confronti della Direzione dei Servizi Fiscali.
Per i beni situati a Monaco, sì, in linea diretta. Monaco non applica diritti di successione tra genitori e figli, nonni e nipoti o tra coniugi, secondo il Codice civile monegasco. Questo principio si applica ai beni situati nel territorio del Principato, indipendentemente dalla nazionalità o dalla residenza del defunto. Per i beni situati in Francia, continuano ad applicarsi le regole fiscali francesi, indipendentemente dalla struttura.
Sì. Il Principato non richiede la residenza per costituire una SCI monegasca. Tuttavia, la società deve essere registrata a Monaco e i soci, esclusivamente persone fisiche, devono essere conosciuti dalla Direzione dei Servizi Fiscali per beneficiare del regime trasparente. L’assistenza di un notaio o di un avvocato monegasco è indispensabile per costituire la struttura correttamente.
Tre interlocutori. 1- Il notaio monegasco, ufficiale pubblico che garantisce la sicurezza della transazione e calcola le imposte dovute. 2- L’avvocato fiscalista, idealmente con competenze franco-monegasche, che analizza le implicazioni in ciascuna giurisdizione. 3- Il commercialista, che gestisce gli obblighi ricorrenti della società una volta costituita. Questi tre ruoli sono distinti e complementari.
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