Molti acquirenti si pongono questa domanda troppo tardi: conviene acquistare a nome personale o tramite una società? A Monaco, questa scelta determina quanto pagherai all’ingresso, come gestirai l’immobile e cosa resterà ai tuoi eredi. Secondo l’IMSEE, più di una vendita su due supera i 20 milioni di euro nel Principato. A questi livelli, scegliere la struttura sbagliata può costare diverse centinaia di migliaia di euro. SCI monegasca, SCI francese, holding: questa guida ti fornisce le chiavi per scegliere quella più adatta a te.
A Monaco, la maggior parte delle acquisizioni avviene a nome proprio. Se ti trasferisci nel Principato, acquisti per viverci e i tuoi eredi sono i tuoi figli o il tuo coniuge, la detenzione diretta è semplice e fiscalmente vantaggiosa. Monaco non applica alcun diritto di successione in linea diretta. Questo rappresenta un risparmio importante rispetto ad altri paesi europei.
Diversi profili di acquirenti hanno un interesse oggettivo a ricorrere a una società.
1- Acquisti in più persone. Senza SCI, sei in regime di comproprietà. Ogni comproprietario può bloccare una decisione, rifiutare una vendita o complicare la gestione locativa. La SCI permette di definire le regole del gioco nello statuto ed evitare queste situazioni di blocco che possono diventare conflitti.
2- Sei un imprenditore esposto a rischi professionali. Detenendo l’immobile tramite una SCI, crei una separazione netta tra il tuo patrimonio personale e i tuoi asset immobiliari.
3- Hai una famiglia internazionale. Genitori a Monaco, figli residenti in Francia, Italia o Svizzera. Senza una struttura adeguata, le regole successorie di più paesi possono sovrapporsi e generare doppia imposizione.
4- Tieni alla tua riservatezza. A Monaco, le informazioni sugli associati di una SCI non sono accessibili al pubblico, a differenza della Francia dove figurano in registri aperti a tutti.
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La Société Civile Immobilière monegasca è disciplinata dagli articoli 1670 a 1711 del Codice civile monegasco. Il suo oggetto è esclusivamente la detenzione e la gestione di beni immobili, e non può svolgere attività commerciale. Una SCI la cui attività venisse riqualificata come commerciale perderebbe i suoi vantaggi giuridici e fiscali. La Legge n. 1.573 dell’8 aprile 2025 ha modernizzato diverse regole in materia di governance e procedura di costituzione.
Per costituirla sono necessari almeno due soci (persone fisiche o giuridiche, residenti o non residenti, senza alcun vincolo di nazionalità) e non è previsto alcun capitale minimo per legge. La durata può arrivare fino a 99 anni. Gli statuti sono redatti liberamente e successivamente registrati presso il RCI (Registro del Commercio e dell’Industria di Monaco). Gli obblighi contabili sono semplificati: è sufficiente un semplice stato delle entrate e delle uscite, senza bilancio annuale certificato.
La SCI monegasca presenta tre vantaggi che la SCI francese non può offrire.
Il primo è la riservatezza. I nomi dei soci non sono pubblicati nei registri pubblici monegaschi, salvo richiesta ufficiale delle autorità competenti.
Il secondo è la sua flessibilità patrimoniale. A differenza della SCI francese, limitata esclusivamente agli asset immobiliari, la SCI monegasca può detenere beni mobili: portafogli finanziari, partecipazioni in altre società e liquidità. Questa caratteristica apre una finestra molto interessante di pianificazione successoria. Se più del 50% degli attivi della SCI è composto da beni mobili, le quote possono essere trasmesse secondo il diritto monegasco, dove i diritti di successione in linea diretta sono nulli, anziché secondo le regole francesi.
Il terzo è la flessibilità di gestione. Gli statuti possono essere completamente personalizzati: chi decide cosa, in quali condizioni le quote possono essere cedute e come vengono definiti i poteri dell’amministratore. Questo evita situazioni in cui un socio può bloccare improvvisamente una vendita o una decisione gestionale importante.
Le regole successorie a Monaco
Monaco è uno dei rari territori al mondo in cui i diritti di successione in linea diretta sono nulli: tra genitori e figli, tra nonni e nipoti e tra coniugi. Questa regola è stabilita dal Codice civile monegasco (articoli 602 a 760) e si applica ai beni situati sul territorio del Principato, indipendentemente dal domicilio, dalla residenza o dalla nazionalità del defunto. Per le trasmissioni tra terzi non imparentati, l’aliquota applicabile è del 16%. Si tratta di uno dei principali vantaggi patrimoniali di Monaco per le famiglie internazionali.
È tuttavia necessaria una precisazione. Questi vantaggi si applicano ai beni situati a Monaco. Per i beni situati in Francia, continuano ad applicarsi le regole fiscali francesi, indipendentemente dalla struttura utilizzata. La ripartizione del diritto di imposizione tra i due Paesi è disciplinata dalla Convenzione franco-monegasca del 1° aprile 1950, basata sulla localizzazione geografica dei beni.
Inserendo il tuo immobile in una SCI, puoi trasmettere il patrimonio senza mai spostare il bene sottostante. Puoi donare le quote ai tuoi figli durante la tua vita mantenendo la gestione, continuando così ad amministrare l’immobile come prima. Questo approccio permette di anticipare la successione senza perdere il controllo e di integrare gli eredi nella struttura in modo progressivo, secondo modalità definite liberamente nello statuto.
Permette inoltre di evitare uno dei problemi più frequenti nelle successioni immobiliari: la comunione ereditaria. Quando più eredi si ritrovano comproprietari dello stesso bene senza un quadro giuridico strutturato, i disaccordi sulla vendita o sulla gestione possono bloccare per anni la situazione patrimoniale familiare. La SCI risolve questo problema a monte attraverso le disposizioni statutarie.
Un principio fondamentale del diritto fiscale internazionale si applica: è la localizzazione del bene a determinare la legge fiscale applicabile, non quella della società che lo detiene. Un immobile situato in Francia è imponibile in Francia, indipendentemente dal fatto che il proprietario sia una società monegasca, lussemburghese o delle Cayman.
Concretamente, se la tua SCI monegasca detiene un immobile in Francia, tutte le imposte francesi restano dovute: tassa fondiaria, tassazione dei redditi da locazione e Impôt sur la Fortune Immobilière per i soci fiscalmente residenti in Francia. La struttura non modifica queste obbligazioni.
Altro punto di attenzione da non sottovalutare: qualsiasi entità giuridica estera che detiene un immobile in Francia è in linea di principio soggetta alla tassa annuale del 3% sul valore di mercato dell’immobile. Per esserne esentata, la SCI monegasca deve presentare ogni anno, prima del 15 maggio, una dichiarazione specifica (modulo n. 2746-SD) indicante l’identità dei soci e il valore del bene. Questo obbligo, disciplinato dagli articoli 990 D a 990 G del Codice generale delle imposte francese, genera costi di gestione ricorrenti, ai quali si aggiunge la domiciliazione legale a Monaco. Si tratta di costi reali che devono essere integrati nel budget fin dall’inizio.
La SCI francese è semplice da costituire, ha un costo inferiore a 1.000 euro e le sue regole sono ben conosciute dalla maggior parte di avvocati e notai francesi. Può teoricamente detenere un immobile a Monaco e alcuni acquirenti la preferiscono per la sua semplicità amministrativa o perché facilita l’accesso al credito ipotecario presso una banca francese.
Tuttavia, i suoi limiti fiscali sono significativi quando è collegata a un bene situato a Monaco. Se la SCI è soggetta all’imposta sul reddito, i soci devono dichiarare la propria quota di redditi nella dichiarazione fiscale francese. Questo meccanismo riduce automaticamente l’interesse della residenza a Monaco. Se invece opta per l’imposta sulle società, i profitti sono tassati a livello della società e poi nuovamente alla distribuzione dei dividendi. Questa doppia imposizione incide negativamente sulla redditività complessiva dell’investimento.
La differenza tra la SCI monegasca e la SCI francese riguarda principalmente il trattamento successorio. Le quote di una SCI monegasca sono considerate beni mobili secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione francese (sentenza del 2 ottobre 2015, n. 14-14.256). Se il socio non è residente fiscale francese da più di cinque anni, la trasmissione delle sue quote segue la legge del suo Paese di residenza. Questo è il vero vantaggio della SCI monegasca per le famiglie internazionali.
Facciamo l’esempio di un cittadino italiano residente in Svizzera, socio di una SCI monegasca proprietaria di una villa in Francia. Alla sua morte, la successione delle quote segue il diritto italiano o quello da lui scelto, e non il diritto civile francese. La SCI francese, invece, resta sempre soggetta al diritto successorio francese senza eccezioni, compresa la riserva ereditaria.
La Société Civile Particulière (SCP) monegasca viene spesso confusa con la SCI, ma va oltre. Il suo perimetro di asset è molto più ampio. Può detenere simultaneamente beni immobili e beni mobili, come uffici o locali commerciali nel Principato. È uno strumento di pianificazione patrimoniale pensato per famiglie con patrimoni superiori a diverse decine di milioni di euro e con membri residenti in più Paesi.
La SCP è più costosa, più formale e più complessa da gestire rispetto alla SCI. Non è adatta a un’acquisizione immobiliare isolata. Tuttavia, per una famiglia internazionale che desidera consolidare l’intero patrimonio sotto un’unica struttura e organizzare una trasmissione multigenerazionale, può rappresentare lo strumento più potente disponibile a Monaco.
Alcuni investitori valutano l’acquisto tramite una holding estera, lussemburghese, britannica o di altre giurisdizioni. Questo approccio era in passato apprezzato per la sua riservatezza. Rimane possibile a Monaco, ma il quadro fiscale monegasco lo ha reso meno attraente.
La Legge n. 1.381 del 29 giugno 2011, modificata dalla Legge n. 1.548, stabilisce una regola semplice: più la struttura è trasparente, minore è la tassazione in fase di acquisto. Una SCI monegasca i cui soci sono chiaramente identificati dall’amministrazione fiscale beneficia di un’aliquota del 4,75% sui diritti di registrazione. Una holding i cui beneficiari economici restano opachi è tassata al 10%. Su un immobile da 20 milioni di euro, la differenza supera il milione già all’acquisto. Le strutture opache hanno un costo.
La SOPARFI (Société de Participations Financières lussemburghese) è una holding commerciale che beneficia di esenzioni fiscali interessanti sui dividendi provenienti da società controllate con una partecipazione di almeno il 25%. Può detenere beni immobili in tutto il mondo, incluso Monaco. Tuttavia, nel caso di un’acquisizione isolata a Monaco, viene classificata come entità non trasparente e soggetta all’aliquota maggiorata del 10% sui diritti di registrazione.
La sua utilità è giustificata per un gruppo familiare con asset in più Paesi che desidera consolidarli sotto una struttura holding con una logica economica. Per un’acquisizione a Monaco al di fuori di questo contesto, la SCI monegasca rimane più adatta.
Ecco i costi di ingresso in base alla struttura di acquisizione, come risultano dalla Legge n. 1.548 del 6 luglio 2023, applicabile dal 1° ottobre 2023.
Oltre ai diritti di registrazione, diversi costi aggiuntivi devono essere inclusi nel budget di acquisizione. Le commissioni di agenzia sono liberamente stabilite dalle agenzie monegasche e soggette a IVA. Un acconto viene versato alla firma del compromesso. Se l’acquirente si ritira dopo l’accettazione del prezzo, tale acconto viene trattenuto.
Se l’acquisto è finanziato tramite mutuo ipotecario, si aggiunge un diritto di iscrizione ipotecaria. Il suo importo è stabilito dalla normativa monegasca e varia in base all’ammontare del prestito.
Per la SCI stessa, è necessario prevedere costi ricorrenti annuali: domiciliazione legale, contabilità e assemblea generale. Questi importi variano in base ai fornitori scelti e devono essere integrati nel calcolo fin dall’inizio.
Questo è l’errore più frequente. Molti acquirenti francesi credono che trasferendosi a Monaco possano automaticamente sfuggire a ogni obbligo fiscale in Francia. Questo è inesatto. In virtù della Convenzione fiscale franco-monegasca del 1963, i cittadini francesi stabiliti a Monaco dopo il 13 ottobre 1962 restano soggetti all’imposta sul reddito in Francia su tutti i redditi mondiali, esattamente come se vivessero in Francia. Questa regola si applica anche ai redditi generati da una SCI monegasca di cui siano soci.
Se sei francese, la struttura giuridica scelta a Monaco non modifica la tua situazione fiscale in Francia. Prima di creare qualsiasi struttura, è indispensabile consultare un avvocato fiscalista franco-monegasco. I cittadini di altre nazionalità sono trattati diversamente, ma devono comunque verificare le convenzioni fiscali applicabili tra Monaco e il loro Paese di residenza.
Una SCI monegasca che detiene un immobile in Francia resta soggetta a tutti gli obblighi fiscali francesi legati a tale bene. Si applica il principio di territorialità: è il Paese in cui si trova l’immobile a determinare la normativa fiscale applicabile, non quello in cui è registrata la società. Ciò significa concretamente che imposta fondiaria, redditi da locazione ed eventuale IFI seguono le regole francesi, indipendentemente dalla struttura utilizzata.
In caso di rivendita, la cessione delle quote di una SCI a prevalenza immobiliare genera una plusvalenza immobiliare imponibile in Francia. L’aliquota complessiva è del 36,2% per i soci fiscalmente residenti in Francia: 19% di imposta sul reddito e 17,2% di contributi sociali. Per i soci non residenti in Francia ma affiliati a un regime di sicurezza sociale obbligatorio in un Paese dello Spazio Economico Europeo o in Svizzera, i contributi sociali sono ridotti a un prelievo di solidarietà del 7,5%, portando l’aliquota complessiva al 26,5%.
Sono previste riduzioni progressive in base alla durata del possesso. L’esenzione totale dall’imposta sul reddito si ottiene dopo ventidue anni di detenzione, mentre l’esenzione totale dai contributi sociali dopo trent’anni.
Ecco tre profili tipo che illustrano come avviene nella pratica la scelta della struttura.
Se sei residente monegasco non francese, acquisti per viverci e desideri trasmettere ai tuoi figli, la SCI monegasca è lo strumento più adatto. Offre riservatezza, flessibilità successoria e beneficia dell’aliquota più favorevole sui diritti di registrazione.
Se sei un residente francese che si trasferisce a Monaco e acquista la propria residenza principale, nella maggior parte dei casi l’acquisto a nome proprio è più semplice e altrettanto efficace. Poiché Monaco non applica imposte di successione in linea diretta, non hai bisogno di una SCI per proteggere la tua famiglia.
Se fai parte di una famiglia internazionale multi-residente, con membri domiciliati in diversi Paesi e una volontà di organizzare una trasmissione al di fuori della riserva ereditaria francese, la SCI monegasca con asset mobili rappresenta la soluzione più solida, a condizione che sia strutturata con l’assistenza di un avvocato specializzato.
È possibile acquistare un immobile a Monaco a nome proprio o è obbligatorio passare tramite una società?
Entrambe le soluzioni sono possibili. Monaco non impone alcuna restrizione sulla forma di acquisizione e non fa distinzione tra residenti e non residenti. L’acquisto a nome proprio è perfettamente valido. Il ricorso a una società risponde a obiettivi patrimoniali, successori o di gestione, non a un obbligo legale.
La differenza è principalmente di natura fiscale. Una SCI monegasca trasparente è soggetta a un’imposta di registro del 4,75% al momento dell’acquisizione. Una holding estera o una struttura opaca è soggetta a un’aliquota del 10%. Su un immobile del valore di 10 milioni di euro, la differenza supera i 500.000 euro al momento dell’acquisto. La SCI monegasca impone, in cambio, la piena trasparenza riguardo all’identità dei propri soci nei confronti della Direction des Services Fiscaux.
Per i beni situati a Monaco, sì, in linea diretta. Monaco non applica alcuna imposta di successione tra genitori e figli, nonni e nipoti, né tra coniugi, in conformità con il Codice civile monegasco. Questo principio si applica ai beni situati nel territorio del Principato, indipendentemente dalla nazionalità o dalla residenza del defunto. Per i beni situati in Francia, continuano ad applicarsi le norme fiscali francesi, indipendentemente dalla struttura.
Sì. Il Principato non richiede la residenza per costituire una SCI monegasca. Tuttavia, la società deve essere registrata a Monaco e i suoi soci, che devono essere esclusivamente persone fisiche, devono essere comunicati alle autorità fiscali monegasche per poter beneficiare del regime fiscale trasparente. L’assistenza di un notaio o di un avvocato monegasco è fondamentale per costituire la società nel rispetto di tutti i requisiti di legge.
Tre figure professionali fondamentali. 1- Il notaio monegasco è il pubblico ufficiale che autentica la transazione e calcola le imposte applicabili. 2- Il commercialista fiscalista, preferibilmente con doppia competenza franco-monegasca, analizza le implicazioni in ciascuna giurisdizione. 3- Il dottore commercialista si occupa degli obblighi di conformità continuativi della società una volta costituita. Questi tre ruoli sono distinti e complementari.
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