Beaucoup d'acquéreurs sous-estiment les frais d'achat d'un projet immobilier à Monaco. Droits d'enregistrement, les honoraires de notaire, frais d'agence : sur un marché où le mètre carré avoisine les 58 000€ le moindre pourcentage représente des dizaines de milliers d'euros. En Principauté, ces postes sont pourtant encadrés et prévisibles. Ce guide vous donne toutes les clés pour les anticiper.
À Monaco, toute transaction immobilière doit se dérouler devant un notaire monégasque. Le notaire est l'officier public qui garantit la sécurité juridique de l'opération. Il vérifie la conformité de l'acte avec le droit monégasque, s'assure de l'absence de charges ou hypothèques, et authentifie le transfert de propriété.
La Principauté compte à ce jour trois études notariales habilitées à instrumenter les actes de vente. Chaque partie peut librement choisir son propre notaire, cela diffère du système français où seul le notaire de l'acquéreur intervient.
Le processus d'achat à Monaco débute par la signature d'un compromis et le versement d'un acompte. Une fois le financement obtenu et les conditions levées, la vente est finalisée devant notaire. C'est alors que s'effectue le paiement du solde, des frais d'agence et des frais de notaire. À Monaco, il faut toutefois tenir compte du droit de préemption de l'État qui est susceptible de décaler la signature finale d'un mois.
À Monaco, l'offre d'achat s'accompagne d'un acompte de 10% du prix de vente, remis au notaire qui en est le séquestre juridique. Ce montant est une pratique d'usage constant sur la place monégasque, confirmée par le Gouvernement Princier de Monaco. Cet acompte n'est pas un frais supplémentaire. Il sera déduit du prix total lors de la signature de l'acte authentique. Sur un bien à 1 million d'euros, il faut disposer de 100 000€ dès l'offre d'achat.
L'acompte de réservation joue un rôle de protection réciproque. En cas de rétractation de l'acquéreur sans motif prévu par une clause suspensive, l'acompte est conservé par le vendeur à titre d'indemnité contractuelle. À l'inverse si le vendeur se désiste, il devra verser à l'acquéreur une somme équivalente en dédommagement. Cette symétrie des obligations garantit un équilibre entre les parties et invite chacune à honorer ses engagements jusqu'à la signature définitive.
Les droits d'enregistrement sont une taxe prélevée par l'État monégasque lors de chaque mutation immobilière. Ils sont calculés en pourcentage du prix de vente et réglés à la signature de l'acte authentique, pas au compromis. C'est le notaire qui les collecte pour le compte de la Direction des Services Fiscaux. Ils constituent le poste fiscal le plus important d'une acquisition.
Contrairement aux frais d'agence, ils ne sont pas négociables : leur taux est fixé par la loi. Les taux applicables sont définis par la Loi n° 580 du 29 juillet 1953 et ses modifications, notamment la Loi n° 1.381 du 29 juin 2011, publiées au Journal de Monaco. Il ne faut pas les confondre avec les honoraires du notaire qui constituent une rémunération distincte versée à l'officier public.
Les frais d'acquisition à Monaco varient selon la nature juridique de l'acquéreur et le type de bien. Le tableau ci-dessous récapitule les taux en vigueur.
| Type d’acquisition | Frais de notaire | Droits d’enregistrement | Total |
|---|---|---|---|
| Bien neuf ou VEFA (1ère cession) | 1,5% | 1% | 2,5% |
| Bien ancien - personne physique ou SCI monégasque | 1,5% | 4,75% | 6,25% |
| Bien ancien - marchand de biens (professionnel) | 1,5% | 0% (revente sous 4 ans) | 1,5% |
| Parts de SCI monégasque (détenant un bien) | Sur devis | 4,54% sur valeur bien | ≈4,75% |
| Structure offshore ou société étrangère | 1,5% | 10% | 11,5% |
| Acquisition en viager | 1,5% | 4,75% | 6,25% |
Données sourcées des : Lois n° 1.381 du 29 juin 2011, Loi n° 580 du 29 juillet 1953, Loi n° 1.548 du 6 juillet 2023. Elles peuvent être confirmées par un notaire monégasque.
L'achat d'un bien en revente par une personne physique ou une SCI monégasque représente la majorité des transactions. Les frais comprennent :
Total : 6,25% du prix, hors frais d'agence. Ce taux ne s'applique qu'aux reventes. Les biens neufs ou en VEFA relèvent d'un régime plus avantageux.
Un bien neuf ou en VEFA bénéficie d'un régime allégé. Les frais comprennent :
Total : 2,5% du prix. Ce taux réduit s'explique par la TVA à 20% déjà incluse dans le prix promoteur. En 2025, le prix moyen d'un logement neuf à Monaco atteignait 40,8 millions d'euros. Sur ces montants, passer de 6,25% à 2% représente une économie de plusieurs centaines de milliers d'euros.
Les acquisitions via une société offshore ou étrangère sont soumises à une fiscalité délibérément dissuasive. Les frais comprennent :
Total : 11,5% du prix. Cette majoration vise à limiter les structures opaques et à renforcer la traçabilité des propriétaires réels. Agences, notaires et banques sont tous soumis à des obligations de vigilance renforcée.
Les honoraires d'agence sont encadrés par la Chambre Immobilière Monégasque. Pour l'acquéreur, ils s'élèvent à 3% HT, soit 3,6% TTC après TVA à 20%. Ils couvrent la recherche du bien, la négociation, la coordination avec le notaire et l'accompagnement jusqu'à la signature. Certaines agences proposent également une gestion locative ou patrimoniale après la transaction.
Certains acquéreurs font appel à un avocat spécialisé en droit monégasque pour auditer le bien avant la signature : charges cachées, statuts de copropriété, autorisations d'urbanisme. Ce n'est pas une obligation légale mais une précaution. Pour les acquisitions via une société civile monégasque, l'intervention conjointe d'un notaire et d'un avocat est quasi systématique.
Sur la base d'un bien à 1 000 000 €, voici la comparaison entre un achat en revente et un achat en VEFA pour une personne physique.
Données indicatives à titre d’exemple.
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Selon le Gouvernement Princier de Monaco, il n'existe en Principauté ni taxe foncière, ni taxe d'habitation, ni impôt sur la fortune. Une fois les frais d'acquisition payés, seules les charges de copropriété s'appliquent chaque année. Pour un panorama complet des avantages fiscaux pour les résidents de Monaco, consultez notre guide dédié.
Le même site officiel confirme l'absence d'impôt sur les plus-values immobilières pour les personnes physiques résidentes. Sur un marché où les prix ont progressé de 42% en dix ans (de 40 599€ en 2016 à 57 569€ en 2025 selon l'Observatoire de l'Immobilier 2025 de l'IMSEE), cet avantage est considérable.
À noter : les citoyens français sont régis par la Convention bilatérale franco-monégasque de 1963, qui peut maintenir une imposition en France quelle que soit leur résidence.
Pour un bien en revente, les frais s'élèvent à 6,25% du prix : 4,75% de droits d'enregistrement (Loi n° 580 du 29 juillet 1953, modifiée par la Loi n° 1.381 de 2011 puis par la loi issue du projet n°1048) et 1,5% d'honoraires notariaux. Des frais de dossier d'environ 500 € s'ajoutent selon l'étude. Les frais d'agence de 3,6% TTC sont distincts et encadrés par la Chambre Immobilière Monégasque. L'acompte de 10% versé au compromis n'est pas un frais : il est déduit du prix final.
Un bien neuf ou en VEFA est soumis à 2,5% de frais : 1% de droits d'enregistrement et 1,5% de frais de notaire, conformément à la Loi n° 1.381 du 29 juin 2011. Un bien ancien est soumis à 6,25%. Sur un bien à 1 million d'euros, l'écart est de 37 500€.
Les honoraires sont fixés à 3% HT du prix de vente, soit 3,6% TTC après TVA à 20%, conformément au barème de la Chambre Immobilière Monégasque. Ils couvrent la recherche du bien, la négociation, la coordination avec le notaire et l'accompagnement jusqu'à la signature. Ils sont à la charge de l'acquéreur, sauf disposition contraire dans le mandat.
Les frais s'élèvent à 11,5% du prix : 10% de droits d'enregistrement et 1,5% de frais notariaux. Le taux de 10% pour les structures non transparentes a été fixé par la Loi n° 1.548 du 6 juillet 2023, adoptée dans le cadre des recommandations du rapport MONEYVAL sur la lutte contre le blanchiment de capitaux.
Non. Le Gouvernement Princier de Monaco confirme sur son site officiel (monservicepublic.gouv.mc) l'absence de taxe foncière, de taxe d'habitation et d'impôt sur la fortune. Il n'existe pas non plus d'impôt sur les plus-values pour les personnes physiques résidentes. Le seul coût récurrent est celui des charges de copropriété. Exception : les citoyens français restent soumis à la Convention bilatérale franco-monégasque de 1963.
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