Molti acquirenti sottovalutano i costi di acquisto di un progetto immobiliare a Monaco. Diritti di registrazione, onorari notarili, spese di agenzia: in un mercato in cui il metro quadrato si avvicina a 58.000€, anche il minimo percentuale rappresenta decine di migliaia di euro. Nel Principato, queste voci sono tuttavia regolamentate e prevedibili. Questa guida vi fornisce tutte le chiavi per anticiparle.
A Monaco, qualsiasi transazione immobiliare deve svolgersi davanti a un notaio monegasco. Il notaio è il pubblico ufficiale che garantisce la sicurezza giuridica dell’operazione. Verifica la conformità dell’atto al diritto monegasco, si assicura dell’assenza di oneri o ipoteche e autentica il trasferimento di proprietà.
Il Principato conta ad oggi tre studi notarili abilitati a redigere gli atti di vendita. Ciascuna parte può scegliere liberamente il proprio notaio, ciò differisce dal sistema francese in cui interviene solo il notaio dell’acquirente.
Il processo di acquisto a Monaco inizia con la firma di un compromesso e il versamento di un acconto. Una volta ottenuto il finanziamento e soddisfatte le condizioni, la vendita viene finalizzata davanti al notaio. È in quel momento che avviene il pagamento del saldo, delle spese di agenzia e delle spese notarili. A Monaco, tuttavia, bisogna tenere conto del diritto di prelazione dello Stato che può posticipare la firma finale di un mese.
A Monaco, l’offerta di acquisto è accompagnata da un acconto del 10% del prezzo di vendita, consegnato al notaio che ne è il sequestratario giuridico. Questo importo è una pratica di uso costante nel mercato monegasco, confermata dal Governo Principe di Monaco. Questo acconto non è un costo aggiuntivo. Sarà dedotto dal prezzo totale al momento della firma dell’atto autentico. Su un immobile da 1 milione di euro, è necessario disporre di 100.000€ già dall’offerta di acquisto.
L’acconto di prenotazione svolge un ruolo di protezione reciproca. In caso di recesso dell’acquirente senza motivo previsto da una clausola sospensiva, l’acconto viene trattenuto dal venditore a titolo di indennità contrattuale. Al contrario, se il venditore si ritira, dovrà versare all’acquirente una somma equivalente a titolo di risarcimento. Questa simmetria degli obblighi garantisce un equilibrio tra le parti e invita ciascuno a rispettare i propri impegni fino alla firma definitiva.
I diritti di registrazione sono un’imposta prelevata dallo Stato monegasco ad ogni trasferimento immobiliare. Sono calcolati in percentuale sul prezzo di vendita e versati alla firma dell’atto autentico, non al compromesso. È il notaio che li riscuote per conto della Direzione dei Servizi Fiscali. Rappresentano la voce fiscale più importante di un’acquisizione.
A differenza delle spese di agenzia, non sono negoziabili: la loro aliquota è fissata per legge. Le aliquote applicabili sono definite dalla Legge n° 580 del 29 luglio 1953 e dalle sue modifiche, in particolare la Legge n° 1.381 del 29 giugno 2011, pubblicate nel Journal de Monaco. Non devono essere confuse con gli onorari del notaio, che costituiscono una remunerazione distinta versata al pubblico ufficiale.
I costi di acquisizione a Monaco variano in base alla natura giuridica dell’acquirente e al tipo di immobile. La tabella seguente riassume le aliquote in vigore.
| Tipo di acquisizione | Costi notarili | Diritti di registrazione | Totale |
|---|---|---|---|
| Bene nuovo o VEFA (prima cessione) | 1,5% | 1% | 2,5% |
| Bene usato – persona fisica o SCI monegasca | 1,5% | 4,75% | 6,25% |
| Bene usato – operatore professionale (marchand de biens) | 1,5% | 0% (revente sous 4 ans) | 1,5% |
| Quote di SCI monegasca (detentrice di un immobile) | Sur devis | 4,54% sur valeur bien | ≈4,75% |
| Struttura offshore o società straniera | 1,5% | 10% | 11,5% |
| Acquisto in rendita vitalizia | 1,5% | 4,75% | 6,25% |
Dati tratti dalle Leggi n. 1.381 del 29 giugno 2011, n. 580 del 29 luglio 1953 e n. 1.548 del 6 luglio 2023. Possono essere confermati da un notaio monegasco.
L’acquisto di un immobile in rivendita da parte di una persona fisica o di una SCI monegasca rappresenta la maggior parte delle transazioni. I costi comprendono:
Totale : 6,25% del prezzo, escluse le spese di agenzia. Questo tasso si applica solo alle rivendite. Gli immobili nuovi o in VEFA rientrano in un regime più vantaggioso.
Un immobile nuovo o in VEFA beneficia di un regime agevolato. I costi comprendono:
Totale : 2,5% del prezzo. Questo tasso ridotto si spiega con l’IVA al 20% già inclusa nel prezzo del promotore. Nel 2025, il prezzo medio di un’abitazione nuova a Monaco raggiungeva 40,8 milioni di euro. Su questi importi, passare da 6,25% a 2% rappresenta un risparmio di diverse centinaia di migliaia di euro.
Le acquisizioni tramite società offshore o straniere sono soggette a una fiscalità deliberatamente dissuasiva. I costi comprendono:
Totale : 11,5% del prezzo. Questo aumento mira a limitare le strutture opache e a rafforzare la tracciabilità dei reali proprietari. Agenzie, notai e banche sono tutte soggette a obblighi di vigilanza rafforzata.
Le commissioni di agenzia sono regolamentate dalla Chambre Immobilière Monégasque. Per l’acquirente ammontano al 3% HT, cioè 3,6% TTC dopo IVA al 20%. Coprono la ricerca dell’immobile, la negoziazione, il coordinamento con il notaio e l’accompagnamento fino alla firma. Alcune agenzie propongono anche servizi di gestione locativa o patrimoniale dopo la transazione.
Alcuni acquirenti si rivolgono a un avvocato specializzato in diritto monegasco per effettuare un audit dell’immobile prima della firma: oneri nascosti, regolamenti condominiali, autorizzazioni urbanistiche. Non si tratta di un obbligo legale ma di una precauzione. Per le acquisizioni tramite una società civile monegasca, l’intervento congiunto di un notaio e di un avvocato è quasi sistematico.
Sulla base di un immobile da 1.000.000 €, ecco il confronto tra un acquisto in rivendita e un acquisto in VEFA per una persona fisica.
Dati indicativi a titolo di esempio.
Desiderate stimare questi costi su un immobile specifico? Consultate gli appartamenti in vendita a Monaco.
Secondo il Governo Principe di Monaco, nel Principato non esistono né tassa fondiaria, né tassa di abitazione, né imposta sul patrimonio. Una volta pagati i costi di acquisizione, si applicano esclusivamente le spese condominiali ogni anno. Per una panoramica completa dei vantaggi fiscali per i residenti di Monaco, consulta la nostra guida dedicata.
Lo stesso sito ufficiale conferma l’assenza di imposta sulle plusvalenze immobiliari per le persone fisiche residenti. In un mercato in cui i prezzi sono aumentati del 42% in dieci anni (da 40.599€ nel 2016 a 57.569€ nel 2025 secondo l’Osservatorio Immobiliare 2025 dell’IMSEE), questo vantaggio è considerevole.
Da notare: i cittadini francesi sono soggetti alla Convenzione bilaterale franco-monegasca del 1963, che può mantenere un’imposizione fiscale in Francia indipendentemente dalla residenza.
Per un immobile in rivendita, i costi ammontano al 6,25% del prezzo: 4,75% di diritti di registrazione (Legge n° 580 del 29 luglio 1953, modificata dalla Legge n° 1.381 del 2011 e successivamente dalla legge derivante dal progetto n°1048) e 1,5% di onorari notarili. A questi si aggiungono circa 500 € di spese di pratica a seconda dello studio scelto. Le commissioni di agenzia del 3,6% TTC sono distinte e regolamentate dalla Chambre Immobilière Monégasque. L’acconto del 10% versato al compromesso non è un costo: viene dedotto dal prezzo finale.
Un immobile nuovo o in VEFA è soggetto al 2,5% di costi: 1% di diritti di registrazione e 1,5% di spese notarili, conformemente alla Legge n° 1.381 del 29 giugno 2011. Un immobile esistente è soggetto al 6,25%. Su un immobile da 1 milione di euro, la differenza è di 37.500€.
Le commissioni sono fissate al 3% HT del prezzo di vendita, cioè 3,6% TTC dopo IVA al 20%, conformemente al tariffario della Chambre Immobilière Monégasque. Coprono la ricerca dell’immobile, la negoziazione, il coordinamento con il notaio e l’accompagnamento fino alla firma. Sono a carico dell’acquirente, salvo diversa disposizione nel mandato.
I costi ammontano all’11,5% del prezzo: 10% di diritti di registrazione e 1,5% di spese notarili. L’aliquota del 10% per le strutture non trasparenti è stata fissata dalla Legge n° 1.548 del 6 luglio 2023, adottata nell’ambito delle raccomandazioni del rapporto MONEYVAL sulla lotta al riciclaggio di capitali.
No. The Princely Government of Monaco confirms on its official website (monservicepublic.gouv.mc) the absence of property tax, housing tax and wealth tax. There is also no capital gains tax for resident individuals. The only recurring cost is co-ownership charges. Exception: French citizens remain subject to the Franco-Monegasque bilateral convention of 1963.
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