Molti acquirenti sottovalutano i costi di acquisto di un progetto immobiliare a Monaco. Diritti di registrazione, onorari del notaio, spese d’agenzia: in un mercato in cui il metro quadrato si avvicina ai 58.000 €, anche la minima percentuale rappresenta decine di migliaia di euro. Nel Principato, queste voci sono tuttavia regolamentate e prevedibili. Questa guida vi fornisce tutte le chiavi per anticiparle.
A Monaco, qualsiasi transazione immobiliare deve svolgersi davanti a un notaio monegasco. Il notaio è il pubblico ufficiale che garantisce la sicurezza giuridica dell’operazione. Verifica la conformità dell’atto al diritto monegasco, si assicura dell’assenza di gravami o ipoteche e autentica il trasferimento di proprietà.
Il Principato conta attualmente tre studi notarili abilitati a rogare atti di vendita. Ciascuna parte può scegliere liberamente il proprio notaio: ciò differisce dal sistema francese in cui interviene un solo notaio dell’acquirente.
Il processo di acquisto a Monaco inizia con la firma di un compromesso e il versamento di un acconto. Una volta ottenuto il finanziamento e soddisfatte le condizioni, la vendita è finalizzata davanti al notaio. È in questo momento che effettuate il pagamento del saldo, delle spese d’agenzia e dei costi notarili. A Monaco, occorre tuttavia tenere conto del diritto di prelazione dello Stato, che può posticipare la firma finale di un mese.
A Monaco, l’offerta d’acquisto è accompagnata da un acconto pari al 10% del prezzo di vendita, versato al notaio che ne è il depositario legale. Questo importo è una prassi costante sul mercato monegasco, confermata dal Governo del Principato di Monaco. Questo acconto non è un costo aggiuntivo. Verrà detratto dal prezzo totale al momento della firma dell’atto autentico. Su un immobile da 1 milione di euro, dovete disporre di 100.000 € già al momento dell’offerta d’acquisto.
L’acconto di prenotazione svolge un ruolo di protezione reciproca. In caso di revoca da parte dell’acquirente senza motivo previsto da una condizione sospensiva, l’acconto viene trattenuto dal venditore a titolo di indennità contrattuale. Al contrario, se il venditore si ritira, dovrà versare all’acquirente una somma equivalente a titolo di risarcimento. Questa simmetria degli obblighi garantisce un equilibrio tra le parti e invita ciascuna a rispettare i propri impegni fino alla firma definitiva.
I diritti di registrazione sono un’imposta riscossa dallo Stato monegasco a ogni trasferimento immobiliare. Sono calcolati in percentuale sul prezzo di vendita e vengono pagati al momento della firma dell’atto autentico, non al compromesso. È il notaio che li riscuote per conto della Direzione dei Servizi Fiscali. Costituiscono la voce fiscale più importante di un’acquisizione.
A differenza delle spese d’agenzia, non sono negoziabili: il loro tasso è fissato dalla legge. Le aliquote applicabili sono definite dalla Legge n. 580 del 29 luglio 1953 e dalle sue modifiche, in particolare la Legge n. 1.381 del 29 giugno 2011, pubblicate nel Journal de Monaco. Non devono essere confuse con gli onorari del notaio, che costituiscono una remunerazione distinta versata al pubblico ufficiale.
I costi di acquisizione a Monaco variano in base alla natura giuridica dell’acquirente e al tipo di immobile. La tabella seguente riassume le aliquote in vigore.
| Tipo di acquisizione | Costi notarili | Diritti di registrazione | Totale |
|---|---|---|---|
| Bene nuovo o VEFA (prima cessione) | 1,5% | 1% | 2,5% |
| Bene usato – persona fisica o SCI monegasca | 1,5% | 4,75% | 6,25% |
| Bene usato – operatore professionale (marchand de biens) | 1,5% | 0% (revente sous 4 ans) | 1,5% |
| Quote di SCI monegasca (detentrice di un immobile) | Sur devis | 4,54% sur valeur bien | ≈4,75% |
| Struttura offshore o società straniera | 1,5% | 10% | 11,5% |
| Acquisto in rendita vitalizia | 1,5% | 4,75% | 6,25% |
Dati tratti dalle Leggi n. 1.381 del 29 giugno 2011, n. 580 del 29 luglio 1953 e n. 1.548 del 6 luglio 2023. Possono essere confermati da un notaio monegasco.
L’acquisto di un immobile in rivendita da parte di una persona fisica o di una SCI monegasca rappresenta la maggioranza delle transazioni. I costi comprendono :
Totale : 6,25% del prezzo, escluse le spese d’agenzia. Questo tasso si applica solo alle rivendite. I beni nuovi o in VEFA beneficiano di un regime più favorevole.
Un immobile nuovo o in VEFA beneficia di un regime agevolato. I costi comprendono :
Totale : 2,5% del prezzo. Questo tasso ridotto si spiega con l’IVA al 20% già inclusa nel prezzo del promotore. Nel 2025, il prezzo medio di un immobile nuovo a Monaco ha raggiunto 40,8 milioni di euro. Su tali importi, passare dal 6,25% al 2% rappresenta un risparmio di diverse centinaia di migliaia di euro.
Le acquisizioni tramite società offshore o straniere sono soggette a una fiscalità deliberatamente dissuasiva. I costi comprendono :
Totale : 11,5% del prezzo. Questa maggiorazione mira a limitare le strutture opache e a rafforzare la tracciabilità dei proprietari effettivi. Agenzie, notai e banche sono tutti soggetti a obblighi rafforzati di vigilanza.
Le spese d’agenzia sono regolamentate dalla Camera Immobiliare Monegasca. Per l’acquirente, ammontano al 3% IVA esclusa, ossia al 3,6% IVA inclusa (con IVA al 20%). Coprono la ricerca dell’immobile, la negoziazione, il coordinamento con il notaio e l’assistenza fino alla firma. Alcune agenzie propongono anche servizi di gestione locativa o patrimoniale dopo la transazione.
Alcuni acquirenti si avvalgono di un avvocato specializzato in diritto monegasco per verificare l’immobile prima della firma: oneri nascosti, regolamento di condominio, autorizzazioni urbanistiche. Non si tratta di un obbligo legale ma di una precauzione. Per le acquisizioni tramite una società civile monegasca, l’intervento congiunto di un notaio e di un avvocato è quasi sistematico.
Sulla base di un immobile da 1.000.000 €, ecco il confronto tra un acquisto in rivendita e un acquisto in VEFA per una persona fisica.
Dati indicativi a titolo di esempio.
Desiderate stimare questi costi su un immobile specifico? Consultate gli appartamenti in vendita a Monaco.
Secondo il Governo del Principato di Monaco, non esistono nel Principato né imposta fondiaria, né tassa di abitazione, né imposta sul patrimonio. Una volta pagati i costi di acquisizione, si applicano solo le spese condominiali ogni anno. Per una panoramica completa dei vantaggi fiscali per i residenti a Monaco, consultate la nostra guida dedicata.
Lo stesso sito ufficiale conferma l’assenza di imposta sulle plusvalenze immobiliari per le persone fisiche residenti. In un mercato in cui i prezzi sono aumentati del 42% in dieci anni (da 40.599 € nel 2016 a 57.569 € nel 2025 secondo l’Osservatorio Immobiliare 2025 dell’IMSEE), questo vantaggio è considerevole.
Da notare: i cittadini francesi sono regolati dalla Convenzione bilaterale franco-monegasca del 1963, che può mantenere una tassazione in Francia indipendentemente dalla residenza.
Per un immobile in rivendita, i costi ammontano al 6,25% del prezzo: 4,75% di diritti di registrazione (Legge n. 580 del 29 luglio 1953, modificata dalla Legge n. 1.381 del 2011 e successivamente da ulteriori aggiornamenti) e 1,5% di onorari notarili. Si aggiungono circa 500 € di spese amministrative a seconda dello studio. Le spese d’agenzia del 3,6% IVA inclusa sono separate e regolamentate. L’acconto del 10% versato al compromesso non è un costo: viene detratto dal prezzo finale.
Un immobile nuovo o in VEFA è soggetto al 2,5% di costi: 1% di diritti di registrazione e 1,5% di onorari notarili, conformemente alla Legge n. 1.381 del 29 giugno 2011. Un immobile usato è soggetto al 6,25%. Su un immobile da 1 milione di euro, la differenza è di 37.500 €.
Gli onorari sono fissati al 3% IVA esclusa del prezzo di vendita, ossia 3,6% IVA inclusa con IVA al 20%, conformemente al tariffario della Camera Immobiliare Monegasca. Coprono la ricerca dell’immobile, la negoziazione, il coordinamento con il notaio e l’assistenza fino alla firma. Sono a carico dell’acquirente, salvo diversa disposizione nel mandato.
I costi ammontano all’11,5% del prezzo: 10% di diritti di registrazione e 1,5% di onorari notarili. L’aliquota del 10% per le strutture non trasparenti è stata fissata dalla Legge n. 1.548 del 6 luglio 2023, adottata nel quadro delle raccomandazioni del rapporto MONEYVAL sulla lotta al riciclaggio di capitali.
No. Il Governo del Principato di Monaco conferma l’assenza di imposta fondiaria, tassa di abitazione e imposta sul patrimonio. Non esiste nemmeno un’imposta sulle plusvalenze per le persone fisiche residenti. L’unico costo ricorrente è rappresentato dalle spese condominiali. Eccezione: i cittadini francesi restano soggetti alla Convenzione bilaterale franco-monegasca del 1963.
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