La presqu’île de Saint-Jean-Cap-Ferrat est l'un des joyaux de la Côte d'Azur. Surnommée “la presqu'île des milliardaires ”, elle concentre les plus belles maisons et villas de la Riviera. Nous allons voir comment ce petit territoire de 2,5 km² reflète la réalité d’un marché prestigieux…
Cette commune séduit les investisseurs du monde entier par son littoral idyllique et ses couleurs azuréennes, mais également par sa localisation proche de la frontière italienne, de Villefranche-sur-mer, Beaulieu-sur-mer, Nice et à quelques minutes en voiture de Monaco.
Le parc immobilier de cette commune demeure très limité : avec environ 600 villas et une population de moins de 2 000 résidents à l’année. En haute saison, le nombre de résidents double grâce à sa notoriété.
En dehors de l’été, Saint-Jean-Cap-Ferrat vit à son propre rythme. Loin du tumulte, on retrouve une vraie vie de village : commerces de proximité, marché de produits locaux et restaurants accueillants. C’est un endroit où l’on prend le temps. Un lieu populaire du Sud-Est de la France, qui plaît aussi bien aux familles et retraités aisés, qu’aux entrepreneurs en quête de tranquillité.
Selon les dernières données de l’INSEE (2022), la commune compte 34% de résidences principales contre 61% de résidences secondaires. Un chiffre qui parle de lui-même. Saint-Jean-Cap-Ferrat est très attractif pour le marché des résidences secondaires pour les plus fortunés, qui profitent souvent de leur propriété durant la période estivale.
En 2021, la commune a été classée comme la plus chère de France en termes de prix au m², surpassant même Paris et Saint-Tropez.
Au 1er juillet 2025, le prix moyen du m² y est estimé à 17 754 €, tous types de biens confondus.
Pour les villas d’exception avec vue mer ou accès direct à l’eau, les prix peuvent dépasser les 30 000 €/m².
Vous l’avez compris, acheter une maison à Saint-Jean-Cap-Ferrat n’est pas une tâche facile. De plus, les transactions s’effectuent souvent de manière confidentielle, via des agences spécialisées ou des réseaux privés. Pour ceux qui souhaitent néanmoins profiter de ce cadre exceptionnel sans acquérir de bien, louer à Saint-Jean-Cap-Ferrat reste une option prisée, bien que l’offre locative de prestige soit elle aussi très limitée.
Le marché immobilier de Saint-Jean-Cap-Ferrat semble marquer une stabilisation à la mi-2025. Toutefois, la demande reste forte du côté des acheteurs internationaux.
Contrairement à d’autres zones géographiques plus sensibles aux aléas économiques ou politiques, Saint-Jean-Cap-Ferrat bénéficie d’un positionnement unique : la presqu’île reste protégée de la volatilité des marchés grâce à son attractivité pérenne et à son profil ultra-sélectif.
Tout comme l’immobilier à Monaco , la presqu’île reste bien souvent insensible aux fluctuations conjoncturelles : elle bénéficie d’une image de valeur refuge, renforcée par sa discrétion, sa qualité de vie et son accès rapide à Monaco. Les investisseurs recherchent avant tout des biens rares, avec une attention particulière pour :
- Les terrains constructibles (de plus en plus rares),
- Les villas contemporaines avec prestations haut de gamme,
- Les propriétés offrant une vue panoramique sur la Méditerranée.
Autre évolution notable : l’intérêt croissant pour les biens à rénover. Face à la raréfaction de l’offre prête à l’emploi, certains investisseurs n’hésitent plus à se positionner sur des villas anciennes avec potentiel, dans l’optique de les remettre au goût du jour voire même de recréer des joyaux. Cela s’accompagne souvent de projets architecturaux d’envergure, portés par des architectes de renom et des bureaux d’étude spécialisés dans l’immobilier de prestige.
Les investisseurs et acquéreurs potentiels doivent être conscients des coûts associés à la rénovation et des réglementations locales avant de s'engager dans un projet immobilier.
Le prix moyen est de 17 754 €/m² au 1er juillet 2025, tous biens confondus. Cela fluctue en fonction du type de produit.
Le marché immobilier propose principalement des villas de prestige nichées dans la verdure ou en bord de mer. Il y a également des terrains à bâtir. Les prix d’entrée de gamme avoisinent 1,5 million d’euros.
La propriété la plus chère de la presqu’île est la Villa Les Cèdres, ancienne propriété du Roi de Belges Léopold II. Elle est située au petit cap ferrat. D’après les dernières données, la villa aurait été vendue à 200 millions d’euros en 2019.
On recense une dizaine d’agences, la plupart spécialisées dans l’immobilier de luxe.
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