La penisola di Saint-Jean-Cap-Ferrat è uno dei gioielli della Costa Azzurra. Soprannominata "la penisola dei miliardari", concentra alcune tra le più belle ville e proprietà della Riviera. Scopriamo insieme come questo piccolo territorio di soli 2,5 km² rifletta le dinamiche di un mercato immobiliare d’élite.
Questa località seduce investitori da tutto il mondo non solo per il suo litorale da cartolina e le tonalità turchesi del mare, ma anche per la posizione privilegiata: vicina al confine italiano, a Villefranche-sur-Mer, Beaulieu-sur-Mer, Nizza e a pochi minuti d’auto dal Principato di Monaco.
Il patrimonio immobiliare è estremamente limitato: circa 600 ville per meno di 2.000 residenti permanenti. Durante l’alta stagione, la popolazione raddoppia grazie alla notorietà internazionale del luogo.
Fuori dal periodo estivo, Saint-Jean-Cap-Ferrat conserva un ritmo tranquillo e autentico. Lontana dalla confusione turistica, mantiene una vera vita di paese: negozi locali, mercati di prodotti tipici e ristoranti accoglienti. È un luogo in cui potete davvero concedervi il lusso del perdere tempo. Una meta amata sia da famiglie e pensionati benestanti, che da imprenditori in cerca di serenità.
Secondo i dati INSEE del 2022, il 34% delle abitazioni è destinato a residenza principale, mentre il 61% è utilizzato come seconda casa. Un dato eloquente: Saint-Jean-Cap-Ferrat è particolarmente attrattiva per il mercato delle residenze stagionali di alto livello, spesso utilizzate durante i mesi estivi.
Nel 2021, la località è stata classificata come la più cara di Francia in termini di prezzo al metro quadro, superando persino Parigi e Saint-Tropez.
Al 1° luglio 2025, il prezzo medio al m² è stimato a 17.754 €, considerando tutte le tipologie di immobili. Per le ville d’eccezione con vista mare o accesso diretto al mare, i prezzi possono superare i 30.000 €/m².
Come potete immaginare, acquistare una casa a Saint-Jean-Cap-Ferrat non è semplice. Le compravendite avvengono spesso in maniera riservata, attraverso agenzie specializzate o reti private. Per chi desideri comunque godere di questo contesto straordinario senza acquistare, affittare una proprietà rappresenta una valida alternativa, anche se l’offerta di lusso in locazione è altrettanto limitata.
Il mercato di Saint-Jean-Cap-Ferrat sembra avviarsi verso una fase di stabilizzazione a metà 2025. Tuttavia, la domanda da parte degli acquirenti internazionali rimane elevata.
A differenza di altre zone più sensibili agli shock economici o politici, questa penisola gode di un posizionamento unico: è protetta dalla volatilità grazie alla sua attrattiva costante e al profilo ultra-selettivo.
Proprio come accade per il mercato immobiliare di Monaco, Saint-Jean-Cap-Ferrat rimane relativamente immune alle fluttuazioni congiunturali, grazie alla sua immagine di bene rifugio, rafforzata da discrezione, qualità della vita e vicinanza immediata a Monaco.
Gli investitori sono soprattutto alla ricerca di:
- Terreni edificabili (sempre più rari);
- Ville contemporanee con finiture di alto livello;
- Proprietà con vista panoramica sul Mediterraneo.
Una tendenza emergente riguarda anche l’interesse per gli immobili da ristrutturare. Di fronte alla scarsità di proprietà “chiavi in mano”, molti investitori stanno rivalutando le ville d’epoca con potenziale, con l’intenzione di restaurarle o trasformarle in vere e proprie opere d’arte. Questo comporta spesso progetti architettonici su larga scala, seguiti da studi specializzati e architetti di fama nel settore del lusso.
Naturalmente, è essenziale essere consapevoli dei costi legati alla ristrutturazione e delle normative locali prima di intraprendere un progetto immobiliare in zona.
Il prezzo medio è di 17.754 €/m² al 1° luglio 2025, per tutte le tipologie di immobili. Tuttavia, può variare significativamente in base alle caratteristiche del bene.
Il mercato propone principalmente ville di prestigio, immerse nel verde o sul mare. Sono disponibili anche terreni edificabili. I prezzi di partenza si aggirano attorno a 1,5 milioni di euro.
La proprietà più cara della penisola è la Villa Les Cèdres, ex residenza del re del Belgio Leopoldo II. Situata al Petit Cap Ferrat, secondo le ultime informazioni sarebbe stata venduta nel 2019 per 200 milioni di euro.
Si contano una decina di agenzie, la maggior parte delle quali specializzate nel settore immobiliare di lusso.
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