Monaco encadre la location d'une partie de ses biens anciens grâce à un régime de protection unique. La Loi n° 887, promulguée le 25 juin 1970, en est l'un des piliers. Elle fixe des règles claires : qui peut louer, pour quelle durée, et selon quelles modalités. Ce guide vous explique tout sur cette loi, que vous soyez locataire ou propriétaire bailleur.
Monaco est l'un des territoires les plus denses et les plus chers du monde. Sans mécanisme de protection, les résidents de longue date ne pourraient plus se loger en Principauté. La Loi 887 a été créée pour éviter cela. Elle garantit à certains résidents l'accès à un logement. Elle s'applique aux immeubles anciens, construits avant le 1er septembre 1947. Ces bâtiments constituent ce que l'on appelle le secteur protégé de l'immobilier monégasque.
La Loi 887 ne s'applique qu'aux rapports locatifs. Elle n'a aucune incidence sur les transactions d'achat ou de vente. N'importe qui peut acheter un appartement soumis à cette loi. En revanche, si le propriétaire souhaite le mettre en location, il doit respecter des règles précises sur le choix du locataire et les conditions du bail.
La Loi 887 coexiste avec deux autres textes qui encadrent le logement en Principauté. La Loi n° 1.235, modifiée en Loi n° 1.291, s'applique au secteur protégé social. Les loyers y sont fixés par l'administration et les locataires sont sélectionnés selon un ordre de priorité strict. Le secteur libre, lui, concerne tous les immeubles construits après 1947. Aucune restriction n'y s'applique. La Loi 887 se situe entre ces deux extrêmes. Elle maintient des critères d'éligibilité pour les locataires, mais laisse au propriétaire la liberté de fixer le loyer.
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La Loi 887 s'applique aux logements situés dans des immeubles construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. C'est le seul critère déterminant. Tout immeuble livré après cette date relève du secteur libre. En pratique, les biens concernés se trouvent dans des résidences bourgeoises anciennes. On les retrouve principalement dans les quartiers historiques tels que Monte-Carlo, La Condamine ou le Rocher. Ces appartements sont souvent spacieux, avec de belles hauteurs sous plafond. En revanche, ils disposent rarement d'un parking, d'un ascenseur ou d'une piscine.
Les immeubles anciens soumis à cette loi sont de moins en moins nombreux. Ils sont progressivement démolis pour laisser place à des programmes neufs qui entrent directement dans le secteur libre. Cette évolution réduit mécaniquement l'offre locative accessible aux résidents éligibles. Elle renforce aussi la valeur patrimoniale des biens encore soumis à ce régime.
Le statut du logement est en principe mentionné dans l'annonce immobilière ou par le vendeur. Si ce n'est pas le cas, plusieurs indices permettent de l'identifier. L'année de construction, l'absence de prestations modernes ou la localisation dans un quartier historique sont de bons indicateurs. En cas de doute, un professionnel de l'immobilier à Monaco peut confirmer le régime exact. La Direction de l'Habitat peut également être consultée.
Les logements sous Loi 887 ne peuvent être loués qu'à des personnes appartenant à des catégories précisément définies. Le texte officiel est consultable surLegimonaco. Quatre catégories sont concernées :
Contrairement à la Loi 1.235, il n'existe pas d'ordre de priorité strict entre ces catégories. Le propriétaire choisit librement parmi les candidats éligibles.
La question du lieu de résidence est souvent source de confusion. Notre article Louer à Monaco sans être résident y répond en détail.
La preuve de l'éligibilité doit être apportée auprès de laDirection de l'Habitat. Les documents varient selon le profil :
Le locataire doit occuper personnellement le logement. La sous-location est interdite, sauf autorisation expresse de l'administration. En revanche, la loi admet un usage mixte sous conditions. Un locataire peut occuper le logement à titre de résidence principale tout en y exerçant une activité libérale, si le règlement de copropriété le permet et si la destination principale reste l'habitation.
Tout bail signé sous la Loi 887 doit avoir une durée minimale de 6 ans. Cette durée est une garantie fondamentale pour le locataire. Elle lui assure une stabilité de logement dans un marché extrêmement tendu. À partir de la deuxième année, le locataire peut résilier le bail chaque année selon sa seule volonté, sans avoir à justifier sa décision. Le propriétaire, lui, ne peut donner congé que dans des cas précis : démolition pour reconstruire, surélévation de l'immeuble, ou travaux rendant le logement inhabitable. Une protection renforcée s'applique aux locataires âgés de plus de 65 ans ou en situation de handicap : le propriétaire ne peut pas exercer son droit de reprise durant les 6 premiers mois du bail.
Pour tout comprendre sur les modalités de fin de bail et de renouvellement en Principauté, consultez notre guide renouvellement et résiliation d'un bail à Monaco.
C'est l'une des caractéristiques distinctives de la Loi 887. Le loyer n'est ni plafonné ni fixé par l'administration. Le montant est librement négocié entre le propriétaire et le locataire. En pratique, ces loyers restent souvent inférieurs à ceux du secteur libre. La raison est que le public éligible est restreint, ce qui limite naturellement la pression sur les prix.
Le bail peut inclure une clause d'indexation annuelle. Elle permet d'ajuster le loyer chaque année en fonction de la variation de l'indice des prix à la consommation (hors tabac) publié par l'INSEE. Cette hausse est plafonnée à cette variation, ce qui protège le locataire contre des augmentations excessives.
Pour aller plus loin sur ce sujet, consultez notre page dédiée aux frais de location à Monaco : dépôt de garantie, charges, et coûts annexes à prévoir.
Même si le loyer est fixé librement, les conditions de location doivent être validées par la Direction de l'Habitat avant toute mise en location. Ce visa confirme la conformité du bail avec les dispositions de la Loi 887. Sans cette étape, le bail peut être contesté. Elle s'applique à chaque nouvelle mise en location du bien.
Lorsqu'un logement sous Loi 887 se libère, le propriétaire doit le déclarer auprès de la Direction de l'Habitat dans les 8 jours suivant la libération. Ce délai est fixé par l'Ordonnance n° 4.621 du 29 décembre 1970. Passé 3 mois sans déclaration, une amende de 50 000€ peut être appliquée. Sauf motif légitime, le logement doit être réoccupé dans les 3 mois suivant la déclaration. Ces règles témoignent de la volonté des autorités de maintenir ce parc locatif en circulation active.
Lors de chaque nouvelle mise en location, le propriétaire complète le formulaire "Déclaration de location" (n° 362-0014_01-2020) et le transmet à la Direction de l'Habitat avec les justificatifs du locataire. La démarche s'effectue en ligne sur leportail Mon Service Public Monaco, par courrier ou en se rendant directement au 10 bis, quai Antoine 1er, Monaco (tél. +377 98 98 80 08). La Direction examine le dossier et valide la conformité. La location ne peut prendre effet qu'après cette validation.
Louer un bien à un locataire non éligible, ou sans déclaration préalable, constitue une infraction. Les sanctions pénales prévues sont inscrites dans le texte même de la Loi 887. Ce dispositif protège les résidents éligibles et garantit l'intégrité du secteur protégé monégasque.
Le marché locatif monégasque se divise en trois grandes catégories, chacune avec ses propres règles.
Le secteur libre concerne les immeubles construits après le 1er septembre 1947. Le propriétaire choisit librement son locataire, fixe son loyer et détermine la durée du bail. La quasi-totalité des programmes neufs relève de ce secteur.
La Loi 887 concerne les immeubles anciens de bonne qualité, construits avant 1947. Le locataire doit appartenir à l'une des catégories éligibles. Le bail est de 6 ans minimum. Mais le loyer reste librement fixé entre les parties. C'est un régime intermédiaire.
La Loi 1.235 / 1.291 s'applique également aux immeubles anciens, avec une vocation sociale plus marquée. Les bénéficiaires sont sélectionnés selon un ordre de priorité strict, en faveur des Monégasques d'abord. Le loyer est fixé par l'administration. Ce régime offre la protection maximale au locataire, mais les contraintes les plus fortes pour le propriétaire.
Pour un locataire éligible, la Loi 887 apporte une stabilité réelle. Le bail de 6 ans le protège contre les congés abusifs. L'indexation encadrée du loyer évite les augmentations brutales. Et le suivi administratif par la Direction de l'Habitat garantit un cadre officiel et sécurisé.
Sous la Loi 887, le propriétaire garde la liberté de fixer son loyer. Ce n'est pas le cas sous la Loi 1.235, où le montant est administré. Il peut aussi choisir librement parmi les candidats éligibles, sans respecter d'ordre de priorité. Ce dispositif est plus équilibré entre protection sociale et liberté contractuelle.
Les appartements sous Loi 887 s'acquièrent généralement à un prix au mètre carré inférieur à celui du secteur libre. Cette décote s'explique par les contraintes imposées au propriétaire bailleur. Pour un investisseur à horizon long terme, c'est une entrée dans le marché monégasque à coût réduit. À titre de comparaison, l'Observatoire de l'Immobilier 2025 de l'IMSEE indique que le prix moyen au mètre carré dépasse 57 500€ en 2025 pour l'ensemble du marché. Les logements récents atteignent 65 602€ du mètre carré. Les biens sous Loi 887 permettent d'accéder à la Principauté bien en dessous de ces niveaux.
Le profil des locataires éligibles garantit une demande structurellement soutenue. Les Monégasques, salariés de longue durée et familles résidentes ne peuvent pas facilement se loger ailleurs en Principauté à des conditions comparables. Le risque de vacance prolongée est donc faible. Le cadre légal clair réduit aussi les litiges et simplifie la gestion au quotidien.
L'investisseur doit toutefois tenir compte de plusieurs contraintes. Le rendement locatif est souvent plus modéré que dans le secteur libre. La location saisonnière est impossible. Le choix du locataire est restreint. Et chaque changement de locataire implique une démarche administrative. Un appartement sous Loi 887 est avant tout un placement patrimonial de long terme, adapté aux investisseurs qui privilégient la stabilité à la maximisation du rendement immédiat.
Le statut du bien est en principe indiqué dans l'annonce ou par le vendeur. Un immeuble d'avant 1947, sans parking ni piscine, situé dans un quartier historique de Monaco, est très souvent concerné. Faire appel à une agence immobilière spécialisée à Monaco permet de confirmer ce point avant tout engagement. Vous pouvez également consulter nos appartements disponibles à la location en Principauté.
Le candidat locataire doit s'assurer qu'il entre dans l'une des catégories prévues par la loi. Il est conseillé de rassembler les justificatifs en amont. Cela accélère la procédure une fois le bien identifié.
Le propriétaire fixe librement le loyer. Les deux parties s'accordent sur les termes du contrat. Le bail doit prévoir une durée minimale de 6 ans. Une clause d'indexation peut y être insérée. Les conditions convenues doivent ensuite être soumises au visa de la Direction de l'Habitat.
Le propriétaire transmet le formulaire de déclaration de location à la Direction de l'Habitat, avec les justificatifs du locataire. La démarche est disponible en ligne sur le portail Mon Service Public Monaco. La Direction examine le dossier et délivre son visa. La location ne peut prendre effet qu'après cette validation.
Acheter un appartement sous Loi 887 n'implique aucune restriction si vous comptez l'occuper personnellement. Les règles encadrent uniquement la location à un tiers. Tant que vous habitez le logement vous-même, vous êtes libre d'y vivre comme vous le souhaitez, sans condition d'éligibilité ni obligation administrative particulière. La loi ne s'active qu'au moment où vous décidez de le mettre en location. Cela permet d'acheter à un prix souvent inférieur au marché libre, d'y résider sereinement, puis d'en faire un investissement locatif encadré le moment venu.
Lors de l'achat d'un bien immobilier à Monaco, qu'il soit soumis ou non à la Loi 887, l'État monégasque dispose d'un droit de préemption. Concrètement, après la signature du compromis de vente, l'État a un délai de 4 semaines pour se substituer à l'acheteur et acquérir le bien aux mêmes conditions. Ce droit est rarement exercé, mais il faut en tenir compte dans le calendrier de la transaction. Il peut décaler la signature de l'acte définitif d'un mois environ. Un notaire monégasque vous informera des démarches à suivre lors de cette étape.
Oui. Si le propriétaire décide de vendre son bien occupé, le locataire en place peut bénéficier d'un droit de priorité. Cela signifie qu'il doit être informé de la mise en vente et qu'il peut se porter acquéreur en priorité, avant tout autre candidat. Ce mécanisme protège les locataires éligibles contre une éviction liée à la revente du bien.
Oui, sous conditions. Un locataire éligible peut occuper le logement à titre de résidence principale tout en y exerçant une activité libérale, comme médecin, avocat ou consultant. Cela reste possible si le règlement de copropriété l'autorise et si la destination principale du logement reste l'habitation.
Oui, si le bail le prévoit. Une clause d'indexation annuelle peut être insérée dans le contrat. Elle permet d'ajuster le loyer chaque année en fonction de la variation de l'indice des prix à la consommation publié par l'INSEE. Cette hausse est plafonnée à cette variation. Sans clause d'indexation, le loyer reste fixé pendant toute la durée du bail.
À l'expiration du bail, le propriétaire peut choisir de ne pas le renouveler. Il n'a pas à justifier sa décision. Il doit en revanche respecter le préavis prévu au contrat, généralement de 3 à 6 mois. Si aucune des deux parties ne manifeste sa volonté de mettre fin au bail, celui-ci est reconduit tacitement pour une nouvelle période de 6 ans.
Non. La location saisonnière ou de courte durée est incompatible avec le régime de la Loi 887. Le bail doit obligatoirement avoir une durée minimale de 6 ans. Toute location de courte durée contreviendrait aux dispositions de la loi et exposerait le propriétaire à des sanctions.
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