Il Principato di Monaco disciplina l’affitto di una parte del suo patrimonio immobiliare storico attraverso un regime di tutela unico. La Legge n. 887, promulgata il 25 giugno 1970, ne rappresenta uno dei pilastri. Essa stabilisce regole precise: chi può affittare, per quale durata e secondo quali modalità. Questa guida spiega tutto ciò che riguarda questa legge, sia dal punto di vista dell’inquilino che del proprietario.
Monaco è uno dei territori più densi e costosi al mondo. Senza meccanismi di protezione, i residenti di lungo periodo non potrebbero più trovare un alloggio nel Principato. La Legge 887 è stata creata per evitare questa situazione. Garantisce l’accesso a un’abitazione per alcuni residenti. Si applica agli edifici antichi, costruiti prima del 1° settembre 1947. Questi immobili costituiscono ciò che viene definito il settore protetto del mercato immobiliare monegasco.
La Legge 887 si applica unicamente ai rapporti di locazione. Non ha alcuna incidenza sulle operazioni di compravendita. Chiunque può acquistare un appartamento soggetto a questa legge. Tuttavia, se il proprietario desidera affittarlo, deve rispettare regole precise sulla scelta dell’inquilino e sulle condizioni del contratto di locazione.
La Legge 887 coesiste con altri due testi che regolano l’abitazione nel Principato. La Legge n. 1.235, modificata dalla Legge n. 1.291, si applica al settore protetto sociale. In questo caso, i canoni di locazione sono fissati dall’amministrazione e gli inquilini vengono selezionati secondo un ordine di priorità rigoroso. Il settore libero, invece, riguarda tutti gli immobili costruiti dopo il 1947. Non vi si applicano restrizioni particolari. La Legge 887 si colloca tra questi due estremi. Mantiene criteri di ammissibilità per gli inquilini, ma lascia al proprietario la libertà di fissare il canone di locazione.
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La Legge 887 si applica agli alloggi situati in edifici costruiti o completati prima del 1° settembre 1947. Questo è l’unico criterio che determina l’applicazione del regime. Tutti gli edifici realizzati dopo questa data rientrano invece nel settore libero. In concreto, si tratta di immobili situati in residenze d’epoca, spesso di carattere borghese. Si trovano soprattutto nei quartieri storici come Monte-Carlo, La Condamine o il Rocher. Sono appartamenti generalmente ampi, con soffitti alti e belle volumetrie. In compenso, dispongono raramente di parcheggio, ascensore o servizi come piscina.
Gli edifici antichi soggetti a questa legge sono sempre meno numerosi. Vengono progressivamente demoliti per lasciare spazio a nuovi programmi immobiliari che rientrano direttamente nel settore libero. Questa evoluzione riduce meccanicamente l’offerta di locazioni accessibili ai residenti idonei. Allo stesso tempo, aumenta il valore patrimoniale degli immobili ancora soggetti a questo regime.
Lo status dell’immobile è generalmente indicato nell’annuncio immobiliare o dal venditore. Se non lo è, diversi indizi possono aiutare a identificarlo. L’anno di costruzione, l’assenza di servizi moderni o la posizione in un quartiere storico sono buoni indicatori. In caso di dubbio, un professionista immobiliare a Monaco può confermare il regime applicabile. È inoltre possibile consultare la Direction de l’Habitat.
Gli alloggi soggetti alla Legge 887 possono essere affittati solo a persone appartenenti a categorie precisamente definite. Il testo ufficiale è consultabile su Legimonaco. Sono previste quattro categorie:
A differenza della Legge 1.235, non esiste un ordine di priorità rigido tra queste categorie. Il proprietario è libero di scegliere tra i candidati idonei.
La questione del luogo di residenza è spesso fonte di confusione. Il nostro articolo Affittare a Monaco senza essere residente risponde nel dettaglio.
La prova di idoneità deve essere presentata alla Direction de l’Habitat. I documenti variano in base al profilo:
L’inquilino deve occupare personalmente l’alloggio. Il subaffitto è vietato, salvo autorizzazione espressa dell’amministrazione. Tuttavia, la legge ammette un uso misto a determinate condizioni. L’inquilino può utilizzare l’abitazione come residenza principale e, allo stesso tempo, svolgere un’attività professionale liberale, a condizione che il regolamento condominiale lo consenta e che la destinazione principale rimanga quella abitativa.
Tutti i contratti di locazione stipulati sotto la Legge 887 devono avere una durata minima di 6 anni. Questa durata rappresenta una garanzia fondamentale per l’inquilino, assicurando stabilità abitativa in un mercato estremamente teso. A partire dal secondo anno, l’inquilino può recedere dal contratto ogni anno, a sua sola discrezione, senza obbligo di giustificazione. Il proprietario, invece, può dare disdetta solo in casi specifici: demolizione per ricostruzione, sopraelevazione dell’edificio o lavori che rendano l’alloggio inabitabile. Si applica inoltre una protezione rafforzata per gli inquilini di età superiore ai 65 anni o in situazione di disabilità: il proprietario non può esercitare il diritto di ripresa nei primi 6 mesi del contratto.
Per comprendere nel dettaglio le modalità di fine e rinnovo del contratto nel Principato, consulta la nostra guida sul rinnovo e la risoluzione del contratto di locazione a Monaco.
Questa è una delle caratteristiche distintive della Legge 887. Il canone di locazione non è né plafonato né fissato dall’amministrazione. L’importo è liberamente negoziato tra proprietario e inquilino. In pratica, questi canoni restano spesso inferiori a quelli del settore libero. Il motivo è che il bacino di inquilini idonei è ristretto, il che limita naturalmente la pressione sui prezzi.
Il contratto può includere una clausola di indicizzazione annuale. Essa consente di adeguare il canone ogni anno in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo (escluso il tabacco) pubblicato dall’INSEE. L’aumento è limitato a tale variazione, proteggendo l’inquilino da incrementi eccessivi.
Per approfondire, consulta la nostra pagina dedicata ai costi di locazione a Monaco: deposito cauzionale, spese e costi accessori da prevedere.
Anche se il canone è liberamente fissato, le condizioni di locazione devono essere validate dalla Direction de l’Habitat prima di qualsiasi messa in affitto. Questo visto certifica la conformità del contratto alle disposizioni della Legge 887. Senza questa fase, il contratto può essere contestato. Si applica a ogni nuova locazione dell’immobile.
Quando un alloggio soggetto alla Legge 887 si libera, il proprietario deve dichiararlo alla Direction de l’Habitat entro 8 giorni dalla liberazione. Questo termine è stabilito dall’Ordinanza n. 4.621 del 29 dicembre 1970. Se la dichiarazione non viene effettuata entro 3 mesi, può essere applicata una sanzione di 50.000 €. Salvo giustificato motivo, l’alloggio deve essere riaffittato entro 3 mesi dalla dichiarazione. Queste regole riflettono la volontà delle autorità di mantenere questo patrimonio immobiliare in circolazione attiva.
Per ogni nuova locazione, il proprietario deve compilare il modulo “Dichiarazione di locazione” (n. 362-0014_01-2020) e trasmetterlo alla Direction de l’Habitat insieme ai documenti giustificativi dell’inquilino. La procedura può essere effettuata online tramite il portale Mon Service Public Monaco, per posta, oppure recandosi direttamente al 10 bis, quai Antoine 1er, Monaco (tel. +377 98 98 80 08). La Direction esamina il dossier e ne convalida la conformità. La locazione può avere effetto solo dopo questa approvazione.
Affittare un immobile a un inquilino non idoneo, oppure senza la previa dichiarazione, costituisce un’infrazione. Le sanzioni penali previste sono indicate direttamente nel testo della Legge 887. Questo dispositivo protegge i residenti idonei e garantisce l’integrità del settore protetto del mercato immobiliare monegasco.
Il mercato immobiliare monegasco si divide in tre grandi categorie, ciascuna con regole proprie.
Il settore libero riguarda gli edifici costruiti dopo il 1° settembre 1947. Il proprietario è libero di scegliere l’inquilino, fissare il canone e determinare la durata del contratto. La quasi totalità dei nuovi programmi rientra in questo settore.
La Legge 887 riguarda invece gli edifici antichi di buona qualità, costruiti prima del 1947. L’inquilino deve appartenere a una delle categorie idonee. Il contratto ha una durata minima di 6 anni, ma il canone è liberamente negoziato tra le parti. È un regime intermedio.
La Legge 1.235 / 1.291 si applica anch’essa agli edifici antichi, ma con una forte vocazione sociale. I beneficiari sono selezionati secondo un ordine di priorità rigoroso, a favore prima di tutto dei cittadini monegaschi. Il canone è fissato dall’amministrazione. Questo regime offre la massima protezione per l’inquilino, ma anche i vincoli più severi per il proprietario.
Per un inquilino idoneo, la Legge 887 garantisce una reale stabilità. Il contratto di 6 anni lo protegge da disdette abusive. L’indicizzazione regolata del canone evita aumenti improvvisi o eccessivi. Inoltre, il controllo amministrativo della Direction de l’Habitat assicura un quadro ufficiale e sicuro.
Con la Legge 887, il proprietario mantiene la libertà di fissare il canone di locazione. Questo non avviene nel regime della Legge 1.235, dove l’importo è stabilito dall’amministrazione. Il proprietario può inoltre scegliere liberamente tra i candidati idonei, senza dover rispettare un ordine di priorità. Questo sistema rappresenta un equilibrio più flessibile tra protezione sociale e libertà contrattuale.
Gli appartamenti soggetti alla Legge 887 vengono generalmente acquistati a un prezzo al metro quadro inferiore rispetto al settore libero. Questo sconto è dovuto ai vincoli imposti al proprietario locatore. Per un investitore con orizzonte di lungo periodo, rappresenta un ingresso nel mercato immobiliare monegasco a costi ridotti. A titolo di confronto, l’Osservatorio Immobiliare 2025 dell’IMSEE indica che il prezzo medio al metro quadro supera i 57.500 € nel 2025 per l’intero mercato. Gli immobili di nuova costruzione raggiungono i 65.602 € al metro quadro. I beni soggetti alla Legge 887 permettono quindi di accedere al Principato a livelli significativamente inferiori.
Il profilo degli inquilini idonei garantisce una domanda strutturalmente sostenuta. Monegaschi, lavoratori di lunga data e famiglie residenti non possono facilmente trovare in Principato alternative abitative comparabili. Il rischio di lunghi periodi di vacanza è quindi basso. Il quadro normativo chiaro riduce inoltre i contenziosi e semplifica la gestione quotidiana.
L’investitore deve tuttavia considerare alcune limitazioni. La redditività locativa è spesso più contenuta rispetto al settore libero. La locazione stagionale è vietata. La scelta dell’inquilino è limitata e ogni cambio di locatario comporta procedure amministrative. Un immobile soggetto alla Legge 887 è quindi soprattutto un investimento patrimoniale di lungo periodo, adatto a chi privilegia la stabilità rispetto alla massimizzazione del rendimento immediato.
Lo status dell’immobile è in genere indicato nell’annuncio o dal venditore. Un edificio costruito prima del 1947, senza parcheggio né piscina e situato in un quartiere storico di Monaco è molto spesso interessato da questo regime. Rivolgersi a un’agenzia immobiliare specializzata a Monaco permette di confermare questo punto prima di qualsiasi impegno. È inoltre possibile consultare gli appartamenti disponibili in locazione nel Principato.
Il candidato inquilino deve assicurarsi di rientrare in una delle categorie previste dalla legge. È consigliato raccogliere i documenti giustificativi in anticipo, per velocizzare la procedura una volta individuato l’immobile.
Il proprietario fissa liberamente il canone. Le due parti concordano i termini del contratto. Il contratto deve prevedere una durata minima di 6 anni. Può includere una clausola di indicizzazione. Le condizioni concordate devono poi essere sottoposte al visto della Direction de l’Habitat.
Il proprietario trasmette il modulo di dichiarazione di locazione alla Direction de l’Habitat insieme ai documenti giustificativi dell’inquilino. La procedura è disponibile online tramite il portale Mon Service Public Monaco. La Direzione esamina il dossier e rilascia il proprio visto. La locazione può avere effetto solo dopo questa validazione.
L’acquisto di un appartamento soggetto alla Legge 887 non comporta alcuna restrizione se si intende occuparlo personalmente. Le regole riguardano esclusivamente la locazione a terzi. Finché si vive nell’immobile, si è liberi di utilizzarlo senza alcuna condizione di idoneità né obbligo amministrativo particolare. La legge si attiva solo nel momento in cui si decide di affittarlo. Questo permette di acquistare a un prezzo spesso inferiore rispetto al mercato libero, viverci serenamente e, in un secondo momento, trasformarlo in un investimento locativo regolamentato.
Durante l’acquisto di un immobile a Monaco, sia esso soggetto o meno alla Legge 887, lo Stato monegasco dispone di un diritto di prelazione. Concretamente, dopo la firma del compromesso di vendita, lo Stato ha un termine di 4 settimane per sostituirsi all’acquirente e acquistare l’immobile alle stesse condizioni. Questo diritto è raramente esercitato, ma deve essere considerato nella tempistica della transazione. Può ritardare la firma dell’atto definitivo di circa un mese. Un notaio monegasco informerà delle procedure da seguire in questa fase.
Sì. Se il proprietario decide di vendere l’immobile occupato, l’inquilino in essere può beneficiare di un diritto di priorità. Ciò significa che deve essere informato della messa in vendita e può presentare la propria offerta di acquisto con priorità rispetto ad altri candidati. Questo meccanismo protegge gli inquilini idonei da un’eventuale perdita dell’alloggio dovuta alla rivendita dell’immobile.
Sì, a determinate condizioni. L’inquilino idoneo può occupare l’alloggio come residenza principale e allo stesso tempo svolgere un’attività professionale liberale, come medico, avvocato o consulente. Ciò è possibile se il regolamento condominiale lo consente e se la destinazione principale dell’immobile rimane abitativa.
Sì, se previsto dal contratto. Una clausola di indicizzazione annuale può essere inserita nel contratto. Essa permette di adeguare il canone ogni anno in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo pubblicato dall’INSEE. L’aumento è limitato a tale variazione. In assenza di clausola, il canone resta invariato per tutta la durata del contratto.
Alla scadenza del contratto, il proprietario può decidere di non rinnovarlo. Non è tenuto a giustificare la propria decisione, ma deve rispettare il preavviso previsto dal contratto, generalmente tra 3 e 6 mesi. Se nessuna delle parti manifesta la volontà di terminare il contratto, esso viene rinnovato tacitamente per un nuovo periodo di 6 anni.
No. La locazione turistica o di breve durata è incompatibile con il regime della Legge 887. Il contratto deve obbligatoriamente avere una durata minima di 6 anni. Qualsiasi affitto di breve durata violerebbe la normativa e potrebbe comportare sanzioni.
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