Il settore libero riguarda gli immobili costruiti dopo il 1° settembre 1947. In questo caso, proprietario e inquilino negoziano liberamente le condizioni del contratto di locazione. La durata è da uno a tre anni. L’affitto è fissato dal locatore. Il contratto si rinnova con tacita riconduzione se nessuna delle parti si manifesta. Per la disdetta, ciascuna parte deve rispettare un preavviso di tre mesi prima della scadenza. Tutti possono affittare in questo settore, indipendentemente dalla propria nazionalità. Desideri comprendere tutte le fasi per trovare e firmare un contratto di locazione nel Principato? Consulta la nostra guida Come affittare un appartamento a Monaco dalla A alla Z.
Il settore regolamentato raggruppa gli immobili costruiti prima del 1° settembre 1947. È soggetto a due leggi specifiche: la legge n° 1.235 e la legge n° 887. Questi testi hanno una vocazione sociale. Proteggono i monegaschi e i residenti di lunga data dalla pressione dei prezzi. In questo settore, le regole del contratto di locazione sono molto diverse rispetto al settore libero. La durata, il rinnovo, la risoluzione: tutto è regolato dalla legge. Il proprietario non può fare ciò che vuole.
Il settore demaniale è gestito dallo Stato monegasco. È riservato ai cittadini monegaschi. Le regole che vi si applicano derivano da decisioni amministrative. Questo settore è al di fuori dell’ambito delle locazioni private. Non sarà quindi trattato in questa guida.
Nel settore regolamentato, la durata del contratto di locazione è stabilita dalla legge. È di sei anni. Il proprietario non può proporre una durata più breve. Alla scadenza dei sei anni, il contratto di locazione si rinnova automaticamente. Le stesse condizioni si applicano per un nuovo periodo di sei anni. L’inquilino non deve fare nulla, è ciò che viene chiamato rinnovo di pieno diritto.
Sotto la legge n° 1.235, l’inquilino può risolvere il contratto di locazione in qualsiasi momento. In corso di contratto o alla sua scadenza. Non deve giustificare la propria decisione. Deve semplicemente rispettare un preavviso di tre mesi. Durante questo preavviso, gli affitti continuano a essere dovuti. Non appena l’inquilino riconsegna le chiavi, essi si interrompono. Questo diritto di uscita libera è uno dei grandi vantaggi dello status di inquilino protetto a Monaco.
Sotto la legge n° 887, il meccanismo è leggermente diverso. L’inquilino può risolvere il contratto di locazione alla data anniversaria del contratto. Deve anche in questo caso rispettare un preavviso di tre mesi. Questa finestra di uscita annuale gli offre una flessibilità regolare. In entrambi i casi, la notifica deve essere inviata tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento. È l’unico modo per fissare la data di inizio del preavviso in modo opponibile. Per saperne di più su questo dispositivo, consulta la nostra guida Locazione sotto Legge 887 a Monaco: Come beneficiarne ?
Nel settore libero, le condizioni sono fissate dal contratto. Il preavviso è generalmente di tre mesi prima della scadenza. Se l’inquilino non avvisa nei tempi previsti, il contratto di locazione riparte per un nuovo periodo. Rimane quindi vincolato fino alla successiva scadenza. Alcuni contratti prevedono anche la possibilità di risolvere il contratto in qualsiasi momento dopo un certo periodo. È necessario leggere attentamente le clausole del contratto di locazione prima di firmare.
Nel settore regolamentato, il proprietario non può risolvere il contratto di locazione come desidera. La legge elenca i casi autorizzati. Si parla di diritto di ripresa. Il proprietario può riprendere il proprio immobile per abitarvi personalmente. Può anche farlo per sistemarvi un membro stretto della propria famiglia: ascendenti, discendenti, il loro coniuge, i fratelli e le sorelle, oppure gli ascendenti e discendenti del coniuge. Può infine invocare lavori che renderebbero l’alloggio inutilizzabile (demolizione, sopraelevazione o lavori di ristrutturazione importanti).
In tutti i casi in cui il proprietario riprende l’immobile, ha un obbligo: deve proporre una sistemazione alternativa all’inquilino. Questa sistemazione deve essere situata a Monaco. L’alloggio proposto deve essere in buone condizioni. E l’affitto non può superare quello del contratto di locazione in corso. Questa sistemazione deve coprire almeno la durata residua del contratto di locazione. Se l’inquilino ha più di 65 anni o si trova in situazione di disabilità, si applicano tutele aggiuntive. Il diritto di ripresa non può essere esercitato durante i primi sei mesi del contratto di locazione in queste situazioni.
Qualunque sia la natura del contratto di locazione, la fine del contratto implica uno stato dei luoghi di uscita. Questo viene confrontato con quello realizzato all’ingresso nell’alloggio. Questo inventario permette di identificare eventuali deterioramenti imputabili all’inquilino. Può essere effettuato in modo consensuale tra le due parti. Può anche essere affidato a un ufficiale giudiziario. Per gli immobili di valore, il ricorso a un ufficiale giudiziario è fortemente consigliato. Questo evita controversie e fornisce una base solida in caso di disaccordo.
A Monaco, il deposito cauzionale può rappresentare fino a tre mesi di affitto e spese nel settore libero. Alla fine del contratto di locazione, il proprietario restituisce tale somma. Può dedurre le riparazioni locative dovute o gli affitti non pagati, a condizione di giustificarli. È consigliato conservare tutti i giustificativi per tutta la durata del contratto di locazione. Ricevute, scambi scritti, foto: questi documenti sono utili per difendere i propri diritti se la restituzione viene contestata.
Quando un alloggio del settore regolamentato si libera, il proprietario ha un obbligo legale. Deve segnalare alla Direction de l'Habitat che l’alloggio è non occupato, entro un mese dalla partenza dell’inquilino. Se questa dichiarazione non viene effettuata entro tre mesi, può essere applicata una multa fino a 50.000€. Salvo casi particolari come lavori, una nuova locazione o l’esercizio del diritto di ripresa, l’alloggio deve essere rioccupato entro un termine di tre mesi a partire dalla dichiarazione. Questa regola mira a combattere la ritenzione di alloggi in un mercato in cui l’offerta è strutturalmente limitata.
Rimettere un immobile in locazione sotto la legge n° 1.235 segue una procedura precisa. Il proprietario deve innanzitutto ottenere un’attestazione di conformità dell’alloggio. Successivamente, la Direction de l'Habitat pubblica l’offerta sul Journal Officiel. Trasmette al proprietario le candidature degli inquilini idonei, nell’ordine di priorità definito dalla legge. Una volta scelto l’inquilino, il contratto di locazione deve essere vistato dalla Direction de l'Habitat prima di essere firmato. Qualsiasi mancato rispetto di questa procedura espone il proprietario a sanzioni amministrative o penali. Se siete in una fase di ricerca di locazione a Monaco, consultate i nostri immobili disponibili.
Nel settore libero, il subaffitto è possibile ma richiede l’accordo scritto del proprietario. Senza questa autorizzazione, l’inquilino si espone alla risoluzione del contratto di locazione. Nel settore regolamentato, il subaffitto è in pratica molto controllato. L’alloggio deve rimanere la residenza principale del locatario titolare del contratto. Subaffittare senza autorizzazione costituisce una colpa grave che può giustificare una risoluzione.
Il contratto di locazione non si estingue “automaticamente” con il decesso dell’inquilino. Nel settore regolamentato, alcuni familiari stretti che vivono nell’alloggio possono beneficiare di un diritto al mantenimento nell’abitazione. È in particolare il caso del coniuge o dei figli a carico che risiedevano effettivamente nell’alloggio. Nel settore libero, le condizioni di trasferimento del contratto dipendono dal contratto e dalle disposizioni del Codice civile monegasco.
La firma di un contratto di locazione nel settore libero comporta diverse spese. L’inquilino deve versare un deposito cauzionale corrispondente generalmente a tre mesi di affitto e spese. I diritti di registrazione ammontano all’1% del totale degli affitti sull’intera durata del contratto. Le commissioni dell’agenzia sono stabilite da ciascun professionista e si aggiungono a queste spese. Per anticipare l’insieme di questi costi, consulta la nostra guida sulle spese di locazione a Monaco.
Sì, a determinate condizioni. Una volta firmato e registrato il contratto presso i Servizi Fiscali, l’inquilino può presentare una domanda di residenza nel Principato. Questo status di residente apre l’accesso a numerosi vantaggi fiscali e pratici. La residenza non è tuttavia automatica: è soggetta a un’istruttoria amministrativa e deve rispettare criteri precisi stabiliti dalle autorità monegasche. Vuoi affittare a Monaco prima di ottenere la residenza? Consulta la nostra guida Affittare a Monaco senza essere residente: tutto ciò che bisogna sapere.
Sì. Le due parti possono concordare di modificare alcune condizioni del contratto di locazione in corso di esecuzione. Ciò avviene tramite la firma di un addendum al contratto iniziale. Questo addendum può riguardare la durata, l’affitto o le modalità di risoluzione, nel rispetto delle disposizioni legali applicabili al settore interessato. Deve essere redatto per iscritto e firmato da entrambe le parti per essere opponibile.
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