Il settore libero riguarda gli immobili costruiti dopo il 1° settembre 1947. In questo ambito, proprietario e locatario negoziano liberamente le condizioni del contratto. La durata varia da uno a tre anni. Il canone è fissato dal proprietario.
Il contratto si rinnova tacitamente se nessuna delle parti interviene. Per risolverlo, ciascuna deve rispettare un preavviso di tre mesi prima della scadenza.
Chiunque può affittare in questo settore, indipendentemente dalla nazionalità. Se desiderate comprendere tutte le fasi per trovare e firmare un contratto nel Principato, consultate la nostra guida “Come affittare un appartamento a Monaco dalla A alla Z”.
Il settore regolamentato comprende gli immobili costruiti prima del 1° settembre 1947. È disciplinato da due leggi specifiche: la legge n. 1.235 e la legge n. 887.
Questi testi hanno una finalità sociale: proteggono i Monegaschi e i residenti di lunga data dalla pressione dei prezzi. In questo settore, le regole del contratto sono molto diverse rispetto al settore libero. Durata, rinnovo e risoluzione sono rigidamente regolati dalla legge. Il proprietario non può agire liberamente.
Il settore demaniale è gestito dallo Stato monegasco ed è riservato ai cittadini monegaschi. Le regole applicabili derivano da decisioni amministrative.
Questo settore è al di fuori del mercato locativo privato e non viene trattato in questa guida.
Nel settore regolamentato, la durata del contratto è stabilita dalla legge: sei anni. Il proprietario non può proporre una durata inferiore.
Alla scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per un nuovo periodo di sei anni alle stesse condizioni. Il locatario non deve compiere alcuna azione: si tratta di un rinnovo automatico.
Il rinnovo automatico non significa che il canone resti invariato. Il proprietario può proporre un aumento in occasione del rinnovo.
Deve però inviare una notifica scritta almeno sei mesi prima della scadenza, tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
Se rifiutate l’aumento, il proprietario può rivolgersi alla Commission Arbitrale des Loyers entro tre mesi. In caso contrario, la proposta decade e il canone resta invariato.
Sotto la legge n. 1.235, potete risolvere il contratto in qualsiasi momento, durante o alla fine del periodo, senza dover fornire motivazioni.
Dovete semplicemente rispettare un preavviso di tre mesi. Durante questo periodo, i canoni restano dovuti fino alla restituzione delle chiavi.
Sotto la legge n. 887, il meccanismo è leggermente diverso. Potete risolvere il contratto alla data anniversaria, sempre con un preavviso di tre mesi.
Questa possibilità offre una flessibilità regolare. In entrambi i casi, la comunicazione deve avvenire tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
Nel settore libero, le condizioni sono stabilite dal contratto. Il preavviso è generalmente di tre mesi prima della scadenza.
Se non rispettate i termini, il contratto si rinnova automaticamente e resterete vincolati fino alla successiva scadenza.
Alcuni contratti prevedono anche la possibilità di risoluzione anticipata. È quindi fondamentale leggere attentamente le clausole prima della firma.
Nel settore regolamentato, il proprietario può risolvere il contratto solo nei casi previsti dalla legge (diritto di ripresa).
Può riprendere l’immobile per uso personale o per ospitare familiari stretti: ascendenti, discendenti, coniuge, fratelli e sorelle.
Può inoltre farlo per lavori importanti che rendano l’alloggio inutilizzabile.
In tutti i casi, il proprietario deve proporvi una soluzione abitativa alternativa a Monaco.
L’alloggio proposto deve essere in buono stato e con un canone non superiore a quello attuale, per almeno la durata residua del contratto.
Per locatari over 65 o con disabilità, si applicano ulteriori tutele.
Il proprietario deve notificare la decisione almeno sei mesi prima della scadenza.
La comunicazione deve indicare chiaramente il motivo e l’identità del beneficiario. Una copia deve essere trasmessa al Ministre d’État.
Durante il preavviso, potete lasciare l’immobile in qualsiasi momento, cessando il pagamento del canone alla data effettiva di uscita.
Nel settore libero, il proprietario può recedere senza dover giustificare la decisione, rispettando il preavviso contrattuale (generalmente tre mesi).
In caso di inadempienze gravi (mancato pagamento, danni, uso improprio), può rivolgersi ai tribunali monegaschi per ottenere la risoluzione.
Importante: a Monaco non esiste la sospensione invernale degli sfratti. Le procedure possono essere avviate in qualsiasi periodo dell’anno.
Alla fine del contratto viene effettuato uno stato dei luoghi di uscita, confrontato con quello iniziale.
Serve a individuare eventuali danni imputabili al locatario. Può essere redatto consensualmente o da un ufficiale giudiziario, soluzione consigliata per immobili di valore.
Il deposito cauzionale può arrivare fino a tre mesi di canone e oneri nel settore libero.
Al termine del contratto, il proprietario restituisce l’importo, detraendo eventuali spese giustificate.
È consigliabile conservare tutti i documenti (ricevute, comunicazioni, foto) per tutelare i vostri diritti.
Se un immobile del settore regolamentato si libera, il proprietario deve dichiararlo alla Direction de l’Habitat entro un mese.
In caso di mancata dichiarazione entro tre mesi, può essere applicata una sanzione fino a 50.000 €.
L’immobile deve essere riaffittato entro tre mesi, salvo eccezioni.
Per la legge n. 1.235, la procedura è rigorosa:
1. Ottenere un certificato di conformità
2. Pubblicazione dell’offerta sul Journal Officiel
3. Selezione dei candidati da parte dell’amministrazione
4. Validazione del contratto prima della firma
Il mancato rispetto comporta sanzioni.
Nel settore libero sì, con autorizzazione scritta del proprietario. Nel settore regolamentato è fortemente limitato.
Nel settore regolamentato, alcuni familiari possono subentrare. Nel settore libero dipende dal contratto e dalla normativa civile.
Deposito cauzionale (circa tre mesi), diritti di registrazione (1%) e commissioni d’agenzia.
Sì, se registrato, ma la procedura è separata e soggetta a condizioni.
Sì, tramite un accordo scritto (appendice contrattuale) firmato da entrambe le parti.
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