Nel Principato di Monaco le transazioni immobiliari stanno raggiungendo importi record e attirano un numero crescente di intermediari alla ricerca di un buon affare, anche a costo di sbilanciare il mercato locale.
A Monaco, il settore immobiliare è particolarmente competitivo. È anche il mercato immobiliare di lusso più costoso del mondo, con un prezzo stimato al metro quadrato che raggiunge i 50.000 euro, molto più avanti di Hong Kong (che occupa il 2° posto con i suoi 13.000 euro/mq).
Questo è il motivo per cui il prezzo medio di vendita di un immobile è stimato in 5 milioni di euro e per il solo 2021 l'importo totale delle transazioni nel Principato è stimato in oltre 2 miliardi di euro.
A causa di questa manna immobiliare, il territorio monegasco comprende molte agenzie e intermediari immobiliari. Nel 2021 c'erano 150 agenzie immobiliari e 317 commercianti immobiliari (contro i dieci di qualche anno fa) per un totale di sole 428 vendite.
Per questi intermediari la concorrenza è forte e ogni minima transazione può generare una buona parte del fatturato annuo. In queste condizioni, non tutti sono nelle stesse condizioni: alcune agenzie riconosciute riescono a concludere diverse vendite ogni anno mentre altre non ne realizzano neppure una!
Pertanto, per ridurre l'importo totale di una vendita, alcuni sono pronti ad abbassare notevolmente le proprie commissioni.
Nel Principato chi intende acquistare un immobile dovrà pagare una commissione del 5% (per il venditore) e del 3% (per l'acquirente) oltre alle spese notarili. Questi valori sono stati fissati dalla Camera Immobiliare Monegasca.
In realtà, non è sempre così e il principato assiste alla comparsa di una bolla speculativa.
Negli ultimi anni si sono levate alcune voci per regolamentare ulteriormente il mercato, limitare il numero delle licenze di agente immobiliare e disciplinare le operazioni a cui sono ammissibili.
Per questo il Consiglio nazionale monegasco ha adottato una legge per regolamentare l'attività dei professionisti dell’immobiliare e contrastare la speculazione immobiliare. Ciò comporta un calo permanente delle commissioni e una perdita di guadagno stimata in 20 milioni di euro nel 2021 per lo Stato monegasco.
Il testo adottato l'8 gennaio 2020 riserva ora questa professione solo ai monegaschi. Beneficiano di un regime eccezionale per sostenere la loro attività nel tempo.
L'evoluzione del mercato immobiliare porta le aziende a mutare per adattarsi alle esigenze dei clienti. Questo è ancor più vero a Monaco, dove una clientela prestigiosa è alla ricerca di servizi ad alto valore aggiunto.
Negli ultimi anni abbiamo assistito al proliferare di fornitori di attività commerciali, servizi di portineria e altri multi-family office destinati alla gestione del patrimonio delle famiglie benestanti. Autorizzati dalla Legge n. 1.429 del 2 dicembre 2016, i multifamily office sono società che accentrano la gestione del patrimonio, degli affari e degli interessi di molte famiglie benestanti offrendo loro tutta una serie di servizi di alta gamma.
Monaco è percepito come un El Dorado immobiliare da questi numerosi intermediari. Alcuni effettuano operazioni semplici, altri gestiscono quotidianamente i beni dei propri clienti e sono portati a mantenere con loro un rapporto di fiducia.
La ristrutturazione degli immobili è uno degli assi previsti per limitare l'accesso al mercato immobiliare monegasco ai troppi intermediari.
A breve dovrebbe vedere la luce una nuova legge che obbliga i professionisti a ristrutturare gli immobili fino ad un minimo del 5% del loro valore iniziale prima di procedere alla rivendita. In questo caso, pagheranno solo il 2,25% di spese d’ufficio contro il 4,5% per coloro che non portano alcun valore.
Sarà inoltre incoraggiato il ricorso alle imprese monegasche per ristrutturare gli immobili, poiché ciò consentirà loro di essere esentate dall'IVA sui lavori della loro prossima acquisizione immobiliare nel territorio del Principato.
Resta da vedere se questo disegno di legge verrà adottato. In tal caso, potrebbe entrare in vigore da aprile/maggio 2023.
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