À Monaco, les transactions immobilières atteignent des sommes records et attirent un nombre croissant d’intermédiaires à la recherche de la bonne affaire, quitte à déséquilibrer le marché local.
À Monaco, le secteur immobilier est particulièrement concurrentiel. C’est même le marché immobilier de luxe le plus cher au monde, avec un prix au mètre carré estimé atteignant 50 000 €, loin devant Hong-Kong (qui occupe la 2e place avec ses 13 000 €/m²).
C’est la raison pour laquelle le prix de vente médian d’un bien immobilier est estimé à 5 millions d’euros et que le montant total des transactions dans la Principauté s’évalue à plus de 2 milliards d’euros pour la seule année 2021.
En raison de cette manne immobilière, le territoire monégasque comprend énormément d’agences et d’intermédiaires immobiliers. En 2021, on comptait 150 agences immobilières et 317 marchands de biens immobiliers (contre une dizaine il y a quelques années) pour seulement 428 ventes au total.
Pour ces intermédiaires, la concurrence est forte et la moindre transaction peut permettre de réaliser une bonne partie du chiffre d’affaires annuel. Dans ces conditions, tous ne sont pas logés à la même enseigne : certaines agences reconnues parviennent à conclure plusieurs ventes dans l’année quand d’autres n’en font aucune !
Ainsi, pour faire baisser le montant total d’une vente certains sont prêts à baisser largement leurs commissions.
Dans la Principauté, quelqu’un qui souhaite acquérir un bien immobilier devra s’acquitter d’une commission de 5 % (pour le vendeur) et de 3 % (pour l’acheteur) en plus des frais de notaire. Ces valeurs ont été fixées par la Chambre immobilière monégasque.
Dans la réalité, ce n’est pas toujours le cas et la principauté voit apparaître une bulle spéculative.
Certaines voix s’élèvent depuis quelques années pour réglementer davantage le marché, restreindre le nombre de licences immobilières et encadrer les transactions auxquelles elles sont éligibles.
C’est pourquoi le Conseil national monégasque a adopté une loi pour encadrer l’activité des marchands de biens et lutter contre la spéculation immobilière. Celle-ci entraîne une baisse permanente des commissions et un manque à gagner évalué à 20 millions d’euros en 2021 pour l’État monégasque.
Le texte adopté le 8 janvier 2020 réserve désormais cette profession aux seuls Monégasques. Ceux-ci bénéficient d’un régime d’exception afin de pérenniser leur activité dans le temps.
L’évolution du marché immobilier conduit les entreprises à opérer des mutations pour s’adapter aux besoins des clients. C’est encore plus le cas à Monaco, où une clientèle prestigieuse est à la recherche de services à haute valeur ajoutée.
Ces dernières années, on a vu se multiplier les apporteurs d’affaires, les conciergeries et autres multi family office destinés à gérer le patrimoine de familles fortunées. Autorisés par la loi n°1.429 du 2 décembre 2016, les multi family offices sont des entreprises qui centralisent la gestion du patrimoine, des affaires et des intérêts de nombreuses familles fortunées en leur proposant toute une palette de services haut de gamme.
Monaco est perçu comme un eldorado immobilier par ces nombreux intermédiaires.
Certains effectuent des transactions simples et d’autres gèrent le patrimoine de leurs clients au quotidien et sont amenés à entretenir une relation de confiance avec eux.
La rénovation de biens est l’un des axes envisagés pour restreindre l’accès au marché immobilier monégasque aux trop nombreux intermédiaires.
Une nouvelle loi devrait bientôt voir le jour pour obliger les professionnels à restructurer les biens à hauteur de 5 % minimum de leur valeur initiale avant de procéder à la revente. Dans ce cas, ils ne paieront plus que 2,25 % de droits d’enregistrement contre 4,5 % pour ceux qui n’amènent aucune valeur.
Faire appel à des entreprises monégasques pour rénover les bâtiments sera aussi encouragé puisque cela permettra d’être exonéré de la TVA sur les travaux de leur prochaine acquisition immobilière sur le territoire de la Principauté.
Reste à voir si cette proposition de loi sera adoptée. Si c’est le cas, elle pourrait entrer en vigueur à partir des mois d’avril/mai 2023.
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